Negligenza dell’amministratore: risarcimento danni

La mala gestio obbliga l’amministratore a risarcire i danni subiti dai condomini per colpa del suo negligente operato.
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Mantova, Sentenza del 13/10/2015
Per approfondire: Manuale operativo del condominio

1. La vicenda

Un condominio citava in giudizio l’amministratore uscente per ottenere la condanna del convenuto al ristoro dei danni causati dalle plurime condotte di malagestione. L’ex amministratore, infatti, teneva una contabilità imprecisa e confusionaria, inidonea alla corretta gestione delle spese del condominio e dei suoi obblighi nei confronti dei condomini e dei terzi fornitori. L’attore lamentava solleciti di pagamenti inevasi per servizi e prestazioni rese dai fornitori nell’interesse del condomini; inoltre, in violazione di quanto espressamente previsto dall’art 1129 comma 7 c.c., l’amministratore ometteva di aprire un conto corrente apposito, intestato al condominio, su cui far confluire i versamenti dei condomini, ma utilizzava, per i medesimi incombenti, il proprio conto corrente personale, creando un’inammissibile e censurabile confusione di tali somme con il proprio patrimonio. Tale violazione rendeva di fatto più agevole l’indebito trattenimento delle somme versate dai condomini a titolo di spese condominiali, nonché di altre somme di cui beneficiario era il condominio. Quest’ultimo faceva presente che l’amministratore non aveva corrisposto ai creditori del condominio quanto loro dovuto, circostanza provata dai solleciti di pagamento (le fatture seppure formalmente contabilizzate come regolarmente pagate nei consuntivi di pertinenza temporale in realtà non erano mai state pagate). Il condominio aggiungeva che il convenuto non aveva ben adempiuto alle obbligazioni proprie del mandato non curando la tenuta dei registri contabili, documentazione non consegnata ai condomini.

2. La questione

In quali casi si può parlare di mala gestio dell’amministratore?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Come ha notato lo stesso giudice i condomini sono riusciti a provare l’inadempimento delle obbligazioni proprie dell’amministratore di cui agli artt. 1129 c.c., 1130 c.c. e 1130 bis c.c., mentre controparte non ha prodotto elementi di segno contrario. Pertanto, ad avviso del Tribunale, accertato l’inadempimento contrattuale rispetto alle obbligazioni nascenti dal mandato gestorio, l’entità del risarcimento che il convenuto deve corrispondere al condominio è pari alle somme che la collettività condominiale ha versato, per far fronte ai propri obblighi contrattuali con i terzi fornitori (in quanto non è stato dedotto e provato altro danno valutabile secondo i criteri di cui all’art. 1223 c.c. e 1226 c.c.). Secondo il Tribunale parte attrice ha dato prova di aver sostenuto spese legali per la regolarizzazione dei pagamenti nei confronti dei terzi fornitori e dei creditori dell’ente. Tali spese quindi sono state poste definitivamente a carico del convenuto. Il convenuto è stato pure condannato alla consegna della documentazione relativa al condominio, con esclusione di quanto già consegnato.

4. Le riflessioni conclusive

La decisione in commento conferma che la responsabilità per mala gestio dell’amministratore deve essere rigorosamente provata. La collettività condominiale deve fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio. Nel caso esaminato il condominio ha provato l’inadempimento delle obbligazioni dell’amministratore e ha allegato i danni subiti dalla pessima gestione quantificandoli nelle somme pagate dal condominio per far fronte ai debiti contratti e impagati dal convenuto. È stata accertata pure la mancata accensione del conto corrente condominiale sul quale far confluire i contributi dei condomini. A tale proposito si ricorda che il comma 7 dell’articolo 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Di conseguenza ogni condominio deve dotarsi necessariamente di un proprio conto corrente, sia esso postale o bancario. Si qualifica come gravemente irregolare la condotta dell’amministratore che omette di aprire un conto corrente intestato al condominio. L’amministratore è comune mandatario di tutti i condomini e, in tale veste, è tenuto ad un obbligo di totale trasparenza nei confronti di tutti i condomini, tenuto conto anche del fatto che il diritto dei condomini di ottenere, su loro richiesta, la rendicontazione periodica del conto corrente è espressamente prevista dal legislatore (Trib. Mantova, 13/10/2015). In merito alla mancata consegna dei documenti si ricorda che è onere del nuovo amministratore del condominio indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l’inerenza dei medesimi all’esercizio della gestione del bene comune.

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