Le locazioni brevi – Scheda di Diritto

Le locazioni brevi sono una particolare tipologia di contratto di locazione immobiliare, disciplinate dall’art. 4 del Decreto-Legge n. 50/2017 (convertito in L. 96/2017). Si tratta di contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra privati, direttamente o tramite intermediari, per finalità abitative. Questo tipo di locazione si distingue per le sue caratteristiche snelle, l’esclusione dall’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e per le peculiarità fiscali e operative che comporta.

1. Caratteristiche essenziali

• Durata
• Il contratto non può superare i 30 giorni complessivi nell’anno solare per lo stesso immobile e tra le stesse parti.
• Superata questa soglia temporale, la locazione è soggetta a registrazione obbligatoria e alla normativa generale delle locazioni abitative.
• Finalità Abitativa
• Deve essere esclusivamente per uso abitativo, con divieto di utilizzo commerciale o professionale.
• Soggetti Coinvolti
• Possono stipulare contratti di locazione breve sia persone fisiche, non esercenti attività di impresa, sia tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali (ad esempio, Airbnb, Booking).
• Esclusione dalla Registrazione
• Essendo contratti di breve durata, non sono soggetti all’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, semplificando notevolmente la gestione per il locatore.

2. Fiscalità delle locazioni brevi

Uno degli aspetti più rilevanti è il regime fiscale agevolato introdotto per i contratti di locazione breve.

• Cedolare Secca
  Il locatore può optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%, che sostituisce l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali. Questa opzione è applicabile anche nel caso di contratti stipulati tramite intermediari.
• Ritenuta d’Acconto
  Gli intermediari che gestiscono il pagamento del canone, fisicamente o tramite piattaforme online, devono trattenere una ritenuta d’acconto del 21% sull’importo corrisposto al locatore, versandola poi all’erario.

3. Obblighi per il locatore

• Comunicazione alla Pubblica Sicurezza
• Il locatore deve comunicare i dati degli ospiti alla Questura competente, utilizzando il sistema online “Alloggiati Web”. Tale obbligo deriva dalle norme antiterrorismo e si applica a tutte le locazioni, indipendentemente dalla durata.
• Emissione di Ricevuta o Fattura
• Il locatore deve fornire una ricevuta al conduttore per il pagamento del canone, anche se non è titolare di partita IVA.
• Obbligo di Denuncia per le Locazioni Brevi con Finalità Turistiche
• In alcune regioni italiane, esistono regolamenti locali che impongono l’iscrizione in appositi registri regionali per chi offre locazioni brevi con finalità turistiche, pena sanzioni amministrative.

4. Differenze con la locazione ordinaria

Le locazioni brevi si differenziano dai contratti di locazione ordinaria regolati dalla L. 431/1998 per vari aspetti:

• Durata e Registrazione: Le locazioni brevi, entro i 30 giorni, non necessitano di registrazione.
• Regime Fiscale: La cedolare secca al 21% si applica esclusivamente a questa tipologia di contratti.
• Flessibilità: Le locazioni brevi permettono di adattare l’utilizzo degli immobili a esigenze temporanee, come turisti o professionisti in trasferta.

5. Problematiche e giurisprudenza

• Conflitti con i Condomini
• L’uso di immobili per locazioni brevi in condomini può generare controversie legate al disturbo della quiete pubblica. La giurisprudenza prevalente ha stabilito che le locazioni brevi non alterano la destinazione d’uso residenziale dell’immobile (Cass. n. 22711/2019), ma il regolamento condominiale potrebbe vietarle esplicitamente.
• Regolamentazione a Livello Locale
• Alcuni comuni, come Firenze e Venezia, hanno introdotto restrizioni sulle locazioni brevi per preservare il tessuto sociale e limitare il fenomeno dell’overtourism.
• Sanzioni per Mancato Adempimento Fiscale
• La mancata trattenuta della ritenuta d’acconto da parte degli intermediari o l’omessa comunicazione dei dati degli ospiti alla Pubblica Sicurezza può comportare pesanti sanzioni pecuniarie.

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