La provvigione solo al mediatore che facilita il contratto

Può pretendere la provvigione solo il mediatore che – anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 1755 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 09/12/2014, n. 25851

1. La vicenda: la provvigione del mediatore

Un agente immobiliare tra marzo e aprile 2017, riceveva da una cliente l’incarico di mettere in vendita l’immobile di proprietà al prezzo di € 199.000,00. Successivamente il mediatore, nel maggio 2017, veniva contattato da una potenziale acquirente con il suo fidanzato. In conseguenza di ciò, seguivano due appuntamenti, in data 11.4.2017 e 20.5.2017, per vedere l’immobile. La stessa potenziale acquirente dichiarava di voler formulare una proposta contrattuale ma, in ragione delle condizioni patrimoniali, sue e del fidanzato (con contratto di lavoro a tempo determinato), faceva presente la necessità di una trattativa mirata ad abbassare il prezzo di vendita. Trattativa che però che veniva esclusa, all’epoca, dall’agente immobiliare incaricato, impedendo qualsiasi sviluppo della vicenda. Il contratto veniva stipulato tra le stesse parti messe in contatto solo successivamente, in data 16.7.2018 (più di un anno dopo) ma al prezzo di € 187.000,00, grazie all’opera di mediazione di altra agenzia (a cui erano stati, correttamente, corrisposti euro 2.074,00 a titolo di provvigione). Il primo agente immobiliare – che era venuto a conoscenza della avvenuta cessione dell’immobile precedentemente “trattato” – richiedeva senza successo, anche a mezzo lettera legale, il pagamento della provvigione per l’opera di mediazione prestata. Non ricevendo risposta dalle parti in precedenza messe in contatto, si rivolgeva al Tribunale domandando la condanna delle stesse al pagamento di euro 4.562,80, pari al 2% del prezzo della compravendita, IVA compresa. I convenuti sostenevano che la compravendita era stata opera dell’attività di mediazione di altra agenzia immobiliare, chiedendo il rigetto della domanda. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione

Dopo l’abbandono delle trattative, per poter acquisire il diritto alla provvigione, quale attività deve svolgere il mediatore che viene a conoscenza del sopravvenuto mutamento delle condizioni di vendita?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto all’agente immobiliare. Secondo lo stesso giudice l’attore, per poter “maturare” un diritto alla provvigione, venuto a conoscenza del successivo abbassamento del prezzo, avrebbe dovuto informare la potenziale acquirente, al fine di addivenire ad una conclusione dell’affare ad un prezzo più basso rispetto a quello in origine fissato dalla venditrice; secondo il Tribunale, in assenza di ulteriori e successivi contatti, determinate per la conclusione dell’affare non può che essere stata l’attività di mediazione resa dall’altra agenzia immobiliare.

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4. Le riflessioni conclusive

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia ponga in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo. Ne consegue che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, ovvero nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo dell’incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera dello stesso, l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata successivamente a termine e con l’intervento di altro mediatore (come nella specie), non essendo un unico elemento di parziale differenziazione da solo idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo ha messo in relazione le parti tra di loro e l’affare tra esse concluso (Cass. civ., sez. II, 05/12/2014, n. 25799). In ogni caso l’intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative non è circostanza idonea ad escludere che l’attività iniziale del mediatore (che pretende la provvigione), sia stata determinante, e, perciò, non interrompe il nesso di causalità (Cass. civ., sez. II, 21/11/2000, n. 15014).
Così, ad esempio, se un mediatore, attraverso un’attività di ricerca, trova un acquirente per un immobile e invia una proposta irrevocabile di acquisto al cliente che, data la situazione economica, è costretto a rifiutare, ma per le iniziative dell’agente immobiliare le trattative comunque riprendono tra le parti e la vendita, anche se a distanza di tempo (2 anni), viene stipulata per un prezzo più basso, non si può escludere assolutamente il nesso di causalità fra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare: infatti il processo di formazione della volontà dei contraenti, anche se protratto nel tempo, è stato determinato dal precedente intervento del mediatore.