Il diritto di prelazione o il diritto di riscatto ex art. 51, comma 4, del Codice delle comunicazioni elettroniche può essere esercitato soltanto in caso di trasferimento oneroso dell’immobile medesimo?
riferimenti normativi: art. 38 comma 1 l. 392/78; art. 51 del d.lgs. 259/2003
precedenti giurisprudenziali: Trib. Ivrea, Sentenza n. 7871 del 04/10/2023
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Indice
1. La vicenda: prelazione in caso di trasferimento dell’immobile a terzi
Una società conduttrice stipulava con altra società locatrice un contratto di locazione di una porzione di terreno di 40 mq circa (poi estesa a 53 mq con successiva scrittura del 18 novembre 2020) al fine di svolgere l’attività di gestione delle reti e fornitura di servizi di comunicazione elettronica; nel contratto (della durata di nove anni decorrenti dalla sottoscrizione e rinnovabili per ulteriori sei anni, con rinuncia del locatore alla disdetta in occasione della prima scadenza contrattuale) veniva pattuita a favore del conduttore un diritto di prelazione in caso di trasferimento dell’immobile a terzi (diritto comunque riconosciuto dalla legge a favore dei conduttori di beni destinati all’installazione ed all’esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica). Successivamente la società locatrice costituiva a favore di altra società e sulla medesima porzione di terreno locato un diritto di usufrutto trentennale, nonché una servitù di passaggio funzionale al raggiungimento del terreno stesso per il corrispettivo di Euro 120.000. Il conduttore, venuto a conoscenza di tale accordo, contestava alla locatrice la violazione del diritto di prelazione e manifestava la volontà di esercitare il riscatto verso la corresponsione del prezzo pagato. La richiesta non veniva considerata. Di conseguenza si rivolgeva al Tribunale richiedendo, tra l’altro, l’accertamento della sussistenza del diritto di prelazione e di riscatto di cui all’art. 51 D.lvo. 259/2003 e, per l’effetto, il subentro, a far data dalla stipula, nell’atto trascritto nella Conservatoria RR.II. della sua città, avente ad oggetto la costituzione del diritto di usufrutto trentennale, nonché i connessi diritti di servitù, sull’area condotta in locazione, dietro versamento del corrispettivo pari ad Euro 120.000,00; inoltre richiedeva di ordinare al competente Conservatore di trascrivere/annotare l’emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità. La società locatrice sosteneva che l’attrice non era gestore delle reti e dei servizi di comunicazione, non essendo quindi il soggetto legittimato ad invocare l’applicazione dell’art. 51 d. lgs n. 259/2003. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
Il diritto di prelazione o il diritto di riscatto ex art. 51, comma 4, del Codice delle comunicazioni elettroniche può essere esercitato in caso di costituzione di diritti reali limitati sull’immobile?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al conduttore. Come ha notato lo stesso giudice nel contratto le parti hanno pattuito quanto segue: “la locatrice ove intenda alienare l’immobile oggetto del contratto di locazione si obbliga, ai sensi dell’art. 38 comma 1 l. 392/78 a comunicarlo alla conduttrice con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario”. Secondo il giudicante l’espressione utilizzata nel contratto “ove la locatrice intenda alienare l’immobile” dietro corrispettivo, è chiaramente riferita alla proprietà del medesimo. Tale conclusione trova conferma nell’art. 51 del d.lgs. 259/2003 è ancora più chiaramente. Di conseguenza ha affermato che se il titolare di un diritto reale sull’immobile ha il diritto di prelazione, significa che il suo diritto è un diritto reale limitato e che l’atto che dà luogo a prelazione, ossia il trasferimento a titolo oneroso dell’immobile non è e non può essere altro che il diritto pieno di proprietà sul bene.
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4. Le riflessioni conclusive
Gli artt. 38 e 39 della l. 392/1978 sono molto chiari e si riferiscono al trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, ove oggetto del trasferimento è l’immobile stesso. Le disposizioni non si riferiscono alla costituzione di diritti reali limitati sull’immobile, ma alla compravendita del diritto di proprietà del bene da parte di terzi. Analogamente l’art. 51 del d.lgs. 259/2003 concede il diritto di prelazione o il diritto di riscatto non solo “in caso di locazione” ma anche in caso di “concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili…destinati all’installazione ed all’esercizio di impianti di reti di comunicazione elettronica”. Le aree su cui vengono costruite le infrastrutture dedicate alle telecomunicazioni rappresentano generalmente limitate porzioni di terreno collocate nell’alveo di un maggior terreno (e possibile annesso fabbricato) di proprietà di un determinato soggetto. Tale proprietario, ad evidente scopo di lucro, non ravvisando particolare interesse alla rinuncia al godimento di una piccola porzione del proprio terreno, concede in locazione lo stesso e, alla scadenza, consente normalmente il rinnovo a favore del conduttore o di altro competitor interessato all’uso dell’infrastruttura, continuando a godere della parte restante del terreno. Il proprietario nel momento in cui decide di dismettere il proprio diritto reale, del tutto legittimamente può effettuare “un’asta” tra i competitor dell’attuale conduttore e, determinato il miglior offerente, effettuare la denunciatio al conduttore attuale, il quale o acquista a tale prezzo o lascia la possibilità di acquisto al competitor (Trib. Ivrea 4 ottobre 2023 n. 938).
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