Superbonus: ostacoli da superare ed errori da evitare

Mentre il perimetro delle possibili modifiche alle norme sul superbonus ha iniziato a definirsi sono ancora molti i condomini che voglio fruire della maxi agevolazione per le ristrutturazioni dei caseggiati. È fondamentale però evitare errori o lungaggini che facciano rischiare di perdere l’agevolazione allungando i tempi di avvio dei lavori.

Per l’approfondimento sul tema del contenzioso Superbonus abbiamo organizzato il corso di formazione “Contenzioso Superbonus: le responsabilità professionali. Aggiornato al Decreto Salva Casa – III edizione“

1. La mancanza del fondo spese: delibera Superbonus invalida

L’assemblea che delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1134, comma 1, n. 4).
L’esame della disposizione suddetta denota come la ratio della norma sia quella di circoscrivere l’esposizione dei singoli condomini verso fornitori e appaltatori del condominio in caso di delibere relative ad interventi implicanti significativi impegni economici.
L’articolo 1135 c.c. consente ai condomini di stabilire in delibera che il contratto da stipulare con l’appaltatore dei lavori di manutenzione straordinaria o delle opere di innovazione preveda un pagamento collegato agli stati di avanzamento, nel qual caso il fondo speciale può essere costituito in relazione ai pagamenti dovuti di volta in volta.
Molto spesso però si dimentica che l’obbligatorietà del fondo speciale induce a ritenere che, senza la sua costituzione, non si possa dare il via ai lavori. In particolare, la mancata costituzione del fondo rende la delibera nulla, con tutte le conseguenze del caso in termini di incertezze e rischi economici per la collettività condominiale e questo non può che valere, necessariamente, anche per il caso dei lavori da eseguirsi con il beneficio del Superbonus. In ogni caso il fondo speciale condominiale è relativo esclusivamente alle spese inerenti alle parti comuni e non certo a quelle relative alle proprietà esclusive (si pensi ad opere trainate come l’installazione degli infissi o delle caldaie autonome, interventi di cui si deve occupare il singolo condomino con separata contrattazione e separata fatturazione).

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2. Superbonus e ostacolo ponteggi nelle proprietà private: la possibilità di ricorre al provvedimento di urgenza

In linea generale il condomino è obbligato a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea. Merita di essere segnato che gli interessi commerciali del negoziante oscurato dai ponteggi sono recessivi a fronte di quello collettivo all’esecuzione dei lavori necessari alla manutenzione e messa in sicurezza di un immobile. In ogni caso l’accesso ed il passaggio del vicino nel fondo altrui devono essere sempre consentiti purché l’attività di immissione nell’altrui proprietà sia essenzialmente temporanea e giustificata dall’esigenza di non poter altrimenti eseguire la riparazione del bene comune.
Il Tribunale di Firenze, con provvedimento ex art. 700 c.p.c. del 19 settembre 2022, ha ordinato al proprietario di una unità immobiliare, posta al piano seminterrato di un edificio condominiale, di consentire il montaggio dei ponteggi necessari all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato rientranti tra quelli assistiti da vantaggi fiscali Superbonus 110% e bonus facciate, approvati dall’assemblea ed affidati ad un’impresa appaltatrice.
Come ha notato il giudice toscano, infatti, il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria potrebbe comportare la perdita per il condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per lo stesso condomino contrario all’installazione dei ponteggi. Di conseguenza il Tribunale ha disposto l’obbligo del condomino resistente a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’installazione della ponteggiatura necessaria alla realizzazione delle opere deliberate.

3. Superbonus e abusi edilizi

Come è noto, a partire dal 1° giugno 2021 tutti gli interventi che ricadono nel perimetro del Superbonus, con la sola esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione dell’edificio, devono essere avviati a seguito di presentazione di Cilas al Comune.
Per non cadere in errore bisogna, ricordare che, per gli interventi che prevedono contemporaneamente opere soggette al Superbonus 110% e altre opere non rientranti in tali beneficio, occorre comunque presentare sia la Cilas sia attivare il procedimento edilizio relativo alle opere non comprese, anche contemporaneamente.
Nel caso in cui l’intervento previsto riguardi contemporaneamente lavori agevolati con il Superbonus e lavori diversi, come ad esempio la modifica dimensionale delle aperture, le deroghe previste per il Superbonus servono a poco, dovendosi comunque certificare la regolarità edilizia dell’immobile per legittimare le altre opere.