Disdetta locazione da non proprietario dell’immobile

La disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo può provenire anche da un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile?
riferimenti normativi: art 1399 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 16/03/2005, n. 5695

1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando un ente, in persona del vice presidente, intimava ai conduttori licenza per finita locazione a uso abitativo. Successivamente l’intimante chiedeva al Tribunale di convalidare la licenza per finita locazione; in caso di opposizione, richiedeva che si emettesse ordinanza di rilascio, con il favore delle spese di lite. Le parti intimate, si costituivano, svolgendo opposizione alla convalida; in particolare gli intimati eccepivano l’inefficacia e l’invalidità delle disdette inviate poiché sottoscritte da soggetti non identificati dei quali non potevano verificare i poteri di firma e di spendita del nome del firmatario; di conseguenza, a loro avviso, il contratto doveva intendersi rinnovato per ulteriori quattro anni. In ogni caso lamentavano l’assenza di poteri a rilasciare la procura alle liti del vicepresidente dell’ente, nonché le gravissime carenze strutturali e gestionali dell’immobile che incidevano sul suo godimento. Per tali ragioni, chiedevano il rigetto delle richieste dell’intimante.

2. La questione

Per impedire il rinnovo tacito della locazione alla data di scadenza, la disdetta inviata al conduttore con raccomandata, può provenire anche da un soggetto diverso rispetto al locatore?

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3. La soluzione

Superata la questione della procura per avvenuta produzione di un’altra e più generale procura, il Tribunale ha dato ragione al locatore. La domanda di accertamento della scadenza e cessazione del contratto è stata quindi accolta. Come ha precisato il Tribunale, il proprietario è riuscito a provare di aver comunicato tramite raccomandata ai conduttori la tempestiva disdetta del contratto per la seconda scadenza. La volontà di non rinnovare il contratto è stata ribadita con successiva raccomandata, anch’essa ricevuta. A fronte di tali evidenze documentali, le eccezioni svolte dai convenuti non si sono rivelate idonee a paralizzare la pretesa di rilascio dell’attrice. In ogni caso lo stesso giudice ha ricordato che, per l’operatività della disdetta e per la legittimazione processuale del falso procuratore, non rileva che la ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine per la comunicazione e dopo l’inizio del giudizio di rilascio. A ogni modo, pure l’intimazione di sfratto o di licenza può contenere la disdetta, potendo da essa trarsi l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. E, nella fattispecie, l’atto di intimazione di licenza di sfratto è stato notificato ai convenuti in data utile.

4. Le riflessioni conclusive

Affinché si possa realizzare la disdetta è necessario che vi sia una manifestazione di volontà idonea a dichiarare al conduttore l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza. In tema di contratto di locazione ad uso abitativo, l’art. 2, comma 1, della l. n. 431 del 1998, dispone che la disdetta al termine del secondo periodo di durata contrattuale sia effettuata in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata. L’intimazione di sfratto/licenza può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. La sentenza in commento mette in rilievo che, per impedire il rinnovo tacito della locazione alla data di scadenza, la disdetta (da inviare al conduttore con raccomandata) può provenire anche da un soggetto diverso rispetto al locatore, purché da questi incaricato anche solo verbalmente. Infatti la Suprema Corte ha già affermato che la disdetta della locazione (come anche dell’affitto di fondo rustico), comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che può’ legittimamente incaricare, all’uopo, un diverso soggetto (in qualità’ di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l’onere dell’avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (attesa la natura recettizia dell’atto) unicamente al fine di garantire a quest’ultimo una tempestiva conoscenza dell’intenzione della controparte” (Cass. civ., sez. III, 16/03/2005, n. 5695; Cass. civ., Sez. III, 28/06/1997, n. 5802; Cass. civ., sez. III, 19/09/1995, n. 9890; Cass. civ., sez. III, 22/03/1995, n. 3265). In ogni caso, la disdetta del contratto di locazione, o di affitto, proveniente dal falsus procurator del locatore può essere da quest’ultimo ratificata, ai sensi dell’articolo 1399 c.c., con effetto retroattivo nei confronti del conduttore, sicché, ai fini dell’operatività della disdetta, nonché ai fini della legittimazione processuale del falsus procurator, ove questi abbia altresì promosso il procedimento di sfratto per finita locazione, non rileva che la ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine utile per la comunicazione della disdetta e dopo l’inizio del giudizio di rilascio dell’immobile locato (Cass. 30 maggio 1995, n. 6075; Cass. civ., sez. III, 28/10/1998, n. 10760).