Gravità inadempimento conduttore: valutazione comportamento successivo

Nelle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione per valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore si tiene conto anche del comportamento successivo alla domanda di risoluzione del contratto.
riferimenti normativi: art. 1455 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 17/03/2006 n. 5902

1. La vicenda

Il proprietario di un immobile commerciale intimava sfratto per morosità alla società conduttrice che si era resa morosa (per la complessiva somma di € 8.240,00) in virtù del mancato pagamento del canone per i mesi di giugno, luglio, oltre al 50% dell’importo versato per la registrazione del contratto. Si costituiva l’intimata che si opponeva alla richiesta di convalida sostenendo di aver adempiuto al pagamento parziale della propria obbligazione. Pertanto, concludeva chiedendo il rigetto della domanda. Successivamente, concesso il rilascio, veniva disposto il mutamento del rito; le memorie integrative venivano depositate unicamente dal locatore che non contestava di aver ricevuto una somma parziale ed insisteva nella convalida dello sfratto.

2. La questione

Nelle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione come si deve valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore?

Potrebbero interessarti anche:

• La condotta del conduttore che arreca molestia ai vicini è motivo di inadempimento contrattuale
• Locazione -Inadempimento del conduttore dell’obbligo di riconsegnare l’immobile locato nello stato in cui l’aveva ricevuto – Rifiuto del conduttore di ricevere la riconsegna dell’immobile – Limiti (artt. 1590, 1227, 1576 C.c.).
• Vizio di un bene del locatore: la prova al conduttore

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Secondo lo stesso giudice è da ritenersi grave l’inadempimento dedotto e non contestato dalla intimata relativamente al mancato pagamento di quasi quattro mensilità di canone. Del resto, ad avviso del Tribunale, deve essere poi considerato, in punto di elemento soggettivo (in termini di assenza di colpa), che la conduttrice non si è espressa in ordine a possibili cause di non imputabilità dell’inadempimento e non ha mostrato alcun interesse a mantenere in vita il rapporto contrattuale, ad esempio pagando i canoni insoluti in corso di causa.
Alla luce di quanto sopra, in accoglimento della domanda proposta dalla locatrice, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione.

4. Le riflessioni conclusive

Nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il metro di valutazione della gravità dell’inadempimento da parte del conduttore all’obbligazione del pagamento del canone non può essere rinvenuto nell’art. 5 della legge n. 392/78. La Corte di Cassazione si è infatti pronunciata nel senso dell’inapplicabilità della norma citata alle locazioni ad uso diverso, sul duplice presupposto della collocazione della disposizione di cui all’art. 5 nell’ambito del regolamento delle locazioni ad uso abitativo e della mancata inclusione della norma predetta nel novero di quelle (ex art.  da 7 a 11) la cui vigenza è espressamente estesa all’altro settore attinente alle locazioni di immobili per uso non abitativo (Cass. Sez. Un. 1990 n. 12210). Per le locazioni non abitative la risoluzione del contratto per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, diversamente dalle locazioni abitative, resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c.c. e può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (App. Napoli, Sez. II, 06/05/2015). Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità solo perché l’inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità della mora a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a sopprimere l’interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Si tenga conto che la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche d’ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale; completandosi, poi, l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Inoltre, va pure considerato che ai fini della declaratoria di risoluzione contrattuale occorre valutare globalmente il comportamento tenuto dal conduttore anche successivamente alla proposizione della domanda giacché, trattandosi di contratto di durata e non potendo il locatore sospendere l’adempimento della propria obbligazione in forza della sola domanda di risoluzione da lui proposta, lo stesso conserva l’interesse all’adempimento da parte del conduttore inadempiente che permane nel godimento della cosa locata (Cass. civ., Sez. III, 17/03/2006, n. 5902).

Volume consigliato

Un’analisi è dedicata alle disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia e di interventi sul risparmio energetico.
L’opera si completa di tabelle e schemi esemplificativi, che permettono di meglio focalizzare i risvolti operativi della materia.