Locazione: se l’immobile è inagibile, il canone non si paga

Non è lecito il comportamento del locatore che pretende il pagamento del canone anche se l’immobile è inagibile per omessa manutenzione straordinaria.
riferimenti normativi: artt. 1455 c.c.; 1576 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Salerno, Sez. I, Sentenza del 24/06/2016
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1. La vicenda: inagibilità immobile

La vicenda traeva origine dall’intimazione di sfratto per morosità (con contestuale citazione per la convalida e ingiunzione di pagamento) che il locatore di immobile ad uso abitativo aveva notificato al conduttore per omesso pagamento del canone.  Il locatore chiedeva la convalida dello sfratto, la restituzione dell’immobile locato, il pagamento dei canoni locatizi maturati e maturandi fino al rilascio e, nel merito, la risoluzione della locazione per grave inadempimento del conduttore. Quest’ultimo, però, si opponeva alla convalida dello sfratto, esponendo di aver omesso il pagamento del canone in quanto la locatrice, nonostante l’inagibilità dell’immobile (risultato con l’impianto elettrico non a norma e interamente da rifare, con la caldaia non funzionante, con infiltrazioni d’acqua e infissi pericolanti) si rifiutava di eliminare a proprie spese i riscontrati vizi; l’intimato faceva presente che, nell’inerzia della locatrice, aveva comunicato alla stessa la sua intenzione di risolvere con effetto immediato la locazione e, non avendo ricevuto alcun riscontro, aveva inviato un’offerta reale non formale di restituzione dell’immobile; infine aveva spedito alla stessa le chiavi dell’immobile locato. Alla luce di quanto sopra il conduttore richiedeva al Tribunale che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento del locatore, con riserva di risarcimento dei danni in separato giudizio.

2. La questione

È lecito il comportamento del locatore che pretende il pagamento del canone anche se l’immobile è inagibile per omessa manutenzione straordinaria?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore. Infatti attraverso la testimonianza di un elettricista è emerso che l’impianto elettrico dell’appartamento era pericoloso in quanto “non a norma; altro testimone (un idraulico) ha riferito di una caldaia non funzionante, con l’ultimo attestato di manutenzione risalente all’anno 2009, con la scheda guasta, lasciata spenta per sicurezza. Come riferisce lo stesso Tribunale, nel corso del procedimento è risultato che il conduttore si è potuto accorgere di tali criticità solo il giorno successivo alla consegna dell’appartamento, all’esito delle verifiche effettuate dai detti tecnici chiamati come testimoni. Secondo lo stesso giudice non avendo il locatore dato inizio ai necessari lavori di messa a norma dell’impianto elettrico e di ripristino della caldaia, legittimamente il conduttore ha omesso di pagare il canone di locazione, avvalendosi dell’eccezione d’inadempimento ex art.1460 c.c. In considerazione di quanto sopra, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione della locazione per inadempimento del locatore, condannandolo alla rifusione delle spese del giudizio.

4. Le riflessioni conclusive

Il criterio generale di imputazione delle spese che possono rivelarsi necessarie per interventi sul bene locato durante lo svolgimento del contratto di locazione è individuato dall’art. 1576, comma 1, c.c., che attribuisce al conduttore solo gli interventi di piccola manutenzione, attribuendo al locatore l’onere di effettuare ogni altra opera. L’art. 1576 c.c. si riferisce all’ipotesi nella quale il guasto sia sopravvenuto rispetto al momento della stipulazione del contratto, in quanto in caso di vizi preesistenti opera la garanzia prevista dall’art. 1578 c.c. Il locatore, quindi, non solo deve intervenire per eliminare i guasti che si verificano nel corso della durata del contratto, ma anche provvedere all’esecuzione di opere periodiche tendenti ad evitare che il tempo e l’uso del bene portino ad un progressivo degrado, limitando il godimento del conduttore.
L’obbligo del locatore è quello di intervenire tempestivamente nel momento in cui l’inquilino gli comunica la necessità di eseguire delle riparazioni. Il conduttore deve, dunque, segnalare tempestivamente al locatore l’esistenza di guasti del bene locato, che non siano imputabili ad un uso scorretto o anomalo del bene medesimo (art. 1577 c.c.).
Tale obbligo di vigilanza – e quindi di collaborazione con il locatore al fine di evitare un maggior danno – riguarda tutte le ipotesi di riparazioni dell’unità immobiliare locata che non siano a carico del conduttore, indipendentemente dal difetto che esse mirano ad eliminare.
L’obbligazione in questione, tuttavia, trova un limite nell’imputabilità dell’intervento manutentivo al conduttore, il quale è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata ed è responsabile dell’eventuale perdita o deterioramento della medesima nel corso della locazione, ai sensi degli artt. 1587 e 1588 c.c.: non rientrano perciò nell’obbligazione di manutenzione a carico del locatore soltanto i danni causati dal conduttore – ovvero, argomentando dall’art. 1588, comma 2, c.c., da persone che egli ha ammesso, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa – cioè a lui imputabili.

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