Condomini morosi: quali dati l’amministratore deve comunicare?

Se l’appaltatore a cui è stato corrisposto solo una parte del prezzo d’appalto lo chiede l’amministratore deve fornire i dati completi dei condomini morosi?
riferimenti normativi: art. 63 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Santa Maria Capua Vetere, Sentenza del 01/07/2022
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1. La vicenda

Un condominio deliberava l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale, descritti nel progetto delle opere redatto a cura di un tecnico; quest’ultimo veniva poi nominato direttore dei lavori e responsabile della sicurezza; successivamente, l’assemblea affidava l’appalto per l’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria ad una ditta di fiducia, pattuendo un corrispettivo per la realizzazione delle opere. I lavori venivano regolarmente eseguiti e completati in ogni loro parte, nel totale rispetto dei tempi di ultimazione lavori (infatti la D.L. ne certificava la corrispondenza alle previsioni e descrizioni del progetto principale). Come spesso accade il condominio committente non versava tutto il prezzo d’appalto contrattualmente pattuito. Nell’articolo 9 del contratto di appalto l’impresa rinunciava al vincolo della solidarietà passiva tra i condomini in ordine ad eventuali insolvenze, obbligandosi ad agire nei confronti dei singoli condomini morosi per la prestazione da ciascuno di essi dovuta. In considerazione di quanto sopra chiedeva all’amministratore la trasmissione dell’elenco dei singoli condomini morosi. L’amministratore riscontrava la richiesta con la trasmissione di un semplice sintetico prospetto, riepilogativo della situazione debitoria. Dopo un’ulteriore richiesta non andata a buon fine, l’appaltatore si rivolgeva al Tribunale per richiedere, tra l’altro, di accertare e di dichiarare il grave inadempimento contrattuale integrato dal condominio convenuto, e per l’effetto di condannarlo alla trasmissione dell’anagrafe condominiale aggiornata, e, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cc., obbligarlo alla consegna dei dati relativi ai condomini morosi, fissando una somma di euro 100,00 a carico dell’obbligato per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione della condanna.

2. La questione

Se l’appaltatore a cui è stato corrisposto solo una parte del prezzo d’appalto lo chiede l’amministratore deve fornire i dati completi dei condomini morosi?

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• In relazione alla domanda proposta dal terzo creditore volta a conoscere i nominativi dei condomini morosi, legittimato passivo non è l’amministratore personalmente ma il condominio
• Il creditore del condominio non può agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi
• Non può essere revocato l’amministratore che, contrariamente a quanto stabilito dai condomini con apposita delibera, recupera i crediti dai morosi senza ricorrere ad azioni giudiziarie

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’impresa appaltatrice. Lo stesso giudice ha evidenziato che, dalla documentazione in atti, risulta che l’attrice ha inviato una PEC all’amministratore, nella quale ha richiesto l’invio di apposito piano di riparto delle quote non versate. L’amministratore del condominio ha trasmesso un elenco dei condomini con le morosità, aggiornandolo poi in corso di causa; tuttavia, come ha evidenziato il Tribunale, l’elenco non è risultato completo poiché non sono indicati i dati anagrafici, di residenza e fiscali degli stessi né quelli catastali relativi agli immobili in proprietà di ognuno. Secondo il giudice partenopeo, l’attore, contrariamente a quanto eccepito dal convenuto, ha correttamente promosso l’azione nei confronti del condominio per ottenere la consegna dell’elenco completo dei condomini morosi. Inevitabile perciò la condanna della collettività condominiale alla consegna dell’elenco completo dei condomini non in regola con i pagamenti. La compagine condominiale, sulla base dell’istanza proposta dall’attrice, in base all’articolo 614 bis c.p.c., dovrà versare alla controparte una penale pari a 20 € per ogni giorno di ritardo nell’attuazione della sentenza.

4. Le riflessioni conclusive

L’art. 63 prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati non in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Si può quindi affermare come l’amministratore sia obbligato a comunicare al creditore, che intenda agire per soddisfare il proprio credito, le specifiche generalità dei condomini morosi, potendo i condomini in regola con i pagamenti essere aggrediti esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato infruttuosamente di soddisfarsi nei confronti dei primi, stante l’opponibilità a costui del beneficium excussionis.
In particolare l’amministratore deve comunicare al creditore l’elenco nominativo dei condomini morosi completo del codice fiscale, della data e luogo di nascita, della residenza o domicilio, della indicazione dei millesimi di proprietà e della tabella applicabile e delle somme dovute da ciascuno (App. Napoli 28 giugno 2022 n. 3015; Trib. Santa Maria Capua Vetere 1 luglio 2022). La semplice trasmissione del piano di riparto non tutela il terzo creditore e può comportare l’applicazione di penale per ogni giorno di ritardo nella comunicazione dei dati.

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