In caso di locazione della cosa comune da parte di un comproprietario il conduttore è tenuto a pagare il canone soltanto nei confronti del comproprietario locatore.
riferimenti normativi: art. 1571 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1986 del 02/02/2016
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Indice
1. La vicenda
La comproprietaria communio pro indiviso assieme ai due fratelli di un locale commerciale citava in giudizio gli altri comproprietari; la ricorrente lamentava che uno dei due fratelli, d’accordo con l’altro, senza il suo preventivo consenso, aveva concesso in locazione il suddetto immobile (con contratto regolarmente registrato) ad un conduttore, il quale lo aveva destinato ad attività di pizzeria-bar paninoteca; la comproprietaria notava che, nonostante la diffida, con la quale chiedeva al fratello locatore il pagamento della propria quota parte dei canoni, scaduti e da scadere, quest’ultimo non le aveva versato alcuna somma di danaro.
Di conseguenza la ricorrente, tra l’altro, richiedeva al Tribunale di essere dichiarata parte locatrice del contratto di locazione concluso; inoltre domandava ordinarsi la modifica-integrazione del contratto di locazione inserendo quale parte locatrice anche il suo nome; in ogni caso pretendeva che si ordinasse al conduttore, o chi per esso, il pagamento in suo favore della quota di 1/3 dei canoni corrisposti e da corrispondere in forza del contratto di causa; infine chiedeva il risarcimento di tutti i danni patiti a causa del mancato godimento dell’immobile di causa, nonché la condanna dei due fratelli al pagamento delle spese e competenze legali.
2. La questione
Il comproprietario non locatore, essendo parte estranea al contratto, può acquistare la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive da esso scaturenti, inclusa la legittimazione ad agire in giudizio?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha parzialmente accolto le richieste della comproprietaria. Lo stesso giudice ha notato che il contratto di locazione non può produrre effetti diretti nei confronti di soggetti che non ne sono parti; di conseguenza il comproprietario non locatore (come la ricorrente) non può acquistare la titolarità delle situazioni giuridiche da esso scaturenti, né può acquistare la legittimazione per esercitare azioni giudiziarie o far valere pretese fondate su quel rapporto. Tuttavia, il Tribunale ha ricordato come la locazione della cosa comune da parte di un comproprietario rientri nell’ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nell’ipotesi di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore senza formalità particolari (potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni) ed esigere dal conduttore la parte, proporzionale alla quota di proprietà indivisa, dei canoni dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo essa efficacia retroattiva.
In altre parole il Tribunale ha dichiarato che la comproprietaria ha diritto a ricevere dal conduttore la propria quota solo sui canoni successivi alla pronuncia, mentre per i pregressi era il fratello locatore a doverglieli restituire. Respinta invece la richiesta del risarcimento dei danni perché non sono stati provati dalla ricorrente.
4. Le riflessioni conclusive
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti (Cass. civ., Sez. II, 02/02/2016, n. 1986).
Si consideri che la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore senza formalità particolari (potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni) ed esigere dal conduttore, in virtù dell’art. 1705, comma 2, c.c. – applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’art. 2032 c.c. – la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva (Cass. civ., sez. III, 10/10/2019, n. 25433). Ovviamente, ove si tratti di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore non potrà svolgere altre azioni derivanti dal contratto, essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall’art. 1705 c.c., comma 2, ai crediti derivanti dal contratto stipulato dal mandatario (Cass. civ., Sez. Unite, 04/07/2012, n. 11136). Per converso, il conduttore, come avvenuto nel caso in esame, è tenuto ad adempiere la fondamentale obbligazione di pagamento del canone mediante il pagamento dell’intera entità pecuniaria dovuta al comproprietario locatore. Tutto ciò, come detto, fino a quando il comproprietario non locatore non procederà a ratificare l’operato del gestore d’affari ex art. 2032 c.c.
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