Comportamenti illeciti dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall’assemblea condominiale che lo ha nominato, svolgendo con correttezza e competenza le funzioni che gli sono assegnate; purtroppo è possibile che nel gestire il caseggiato il soggetto incaricato dai condomini assuma comportamenti illeciti.

Per approfondimenti si consiglia: Come diventare Amministratore di condominio

1. Conto corrente e comportamento negligente o illecito dell’amministratore

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente dedicato (art. 1129 c.c.). Ciò comporta che la cassa del condominio non può essere negativa perché tutto il denaro deve necessariamente transitare attraverso il conto corrente e la differenza tra il totale delle entrate e quello delle uscite deve necessariamente essere sempre in positivo o, al limite, risultare pari a zero; non è mai consentito quindi un saldo negativo tra entrate/uscite perché un dato così contabilizzato è un dato tecnicamente impossibile e non reale (Trib. Roma, sez V, 4 febbraio 2022, n.1779). In ogni caso è un comportamento illecito il trasferimento da parte di un amministratore di una somma tra i rispettivi conti correnti di due condomini affidati alla sua gestione. In particolare stornare momentaneamente somme di denaro da una cassa condominiale per coprire i debiti di un altro condominio, costituisce reato di appropriazione indebita (Cass. pen., sez. II, 09/09/2020, n. 29179).

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2. Assicurazione del caseggiato e modifiche alla polizza senza autorizzazione

L’amministratore svolge un servizio d’interesse collettivo che consiste non soltanto nella conservazione e gestione dei beni e servizi comuni, ma anche in adempimenti burocratici, come la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, di contabilità, dei verbali dell’assemblea e in adempimenti fiscali come la presentazione della denuncia dei redditi. Tuttavia non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti al condominio (Trib. Treviso, 25 gennaio 2017, n.170).
Affinché l’amministratore sia legittimato a stipulare un contratto di assicurazione dello stabile condominiale, non è richiesto però il consenso di tutti i condomini, occorrendo soltanto, ed anche nel caso di assicurazione di durata superiore ad un anno – nella specie ultranovennale – la deliberazione dell’assemblea, che deve essere assunta a maggioranza qualificata, non però ai sensi dell’art. 1136 c.c., comma quinto, (trattandosi di un atto che non rientra nell’ambito delle innovazioni), bensì con quella prevista dall’art. 1136 c.c., commi secondo e quarto, sia in prima che in seconda convocazione.
Naturalmente, deve ritenersi necessaria l’autorizzazione assembleare anche per la modifica delle condizioni della polizza. Tuttavia è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell’assemblea dei rendiconti di spesa (Giudice di Pace Milano, sez. II, 29 giugno 2017).

3. Le menzogne dell’amministratore

L’art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l’amministratore possa essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall’art. 1131, comma 4, c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Così è stato affermato che non è lecito il comportamento dell’amministratore che dichiara di aver ricevuto un provvedimento amministrativo, e precisamente un’ordinanza del Comune con la quale si ingiunge al condominio l’esecuzione di interventi di messa in sicurezza dell’edificio, inducendo i singoli condomini a ritenere di dover approvare con urgenza i lavori proposti dall’amministratore, anche al fine di evitare di incorrere in sanzioni amministrative e/o penali in caso di inottemperanza.
Come è stato evidenziato, la condotta di dichiarare il falso affermando l’esistenza di un provvedimento emesso da una Pubblica Amministrazione è di per sé un atto riprovevole perché volto a far apparire la sussistenza di un atto caratterizzato da una particolare efficacia vincolante in quanto manifestazione di volontà adottata per la cura di un concreto interesse pubblico e diretta a produrre in maniera unilaterale effetti giuridici nei rapporti esterni con i destinatari; si tratta di un comportamento da ritenersi “intollerabile se posto in essere da un soggetto che ha ricevuto un mandato dall’assemblea perché è contrario al dovere di diligenza che grava sul mandatario a norma dell’art. 1710 c.c.; in particolare tale comportamento costituisce una grave irregolarità che di per sé giustifica l’accoglimento della domanda di revoca giudiziale dell’amministratore (App. Torino 17 novembre 2022).

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