Muffa in immobile locato: non si sospende il pagamento del canone

Non è lecito il comportamento del conduttore che, per vizi nell’immobile locato e conseguenti danni patiti, quantificati in una modesta cifra, sospende il pagamento del canone per diversi mesi.
riferimenti normativi: artt. 1576 c.c.; 1577 c.c.; 1578 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 12231 del 17/07/2012
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1. La vicenda

Il proprietario di un appartamento in condominio con contratto di locazione ad uso abitativo del 23.5.2017, locava l’immobile di sua proprietà, pattuendo un canone di € 450,00 mensili per la durata di tre anni. Nel corso del rapporto di locazione il conduttore notava alcune macchie di muffa e altre efflorescenze sulle pareti della casa; di conseguenza, se pur dopo un certo lasso di tempo, inviava una pec, tramite il proprio difensore, al proprietario; quest’ultimo mandava a verificare con un sopralluogo le condizioni dell’appartamento, prima l’amministratore di condominio con suo tecnico e, successivamente, una ditta di sua fiducia.
Il conduttore faceva effettuare ad un proprio tecnico una relazione nella quale si accertava la presenza di muffe ed efflorescenze e danni agli arredi e, successivamente, decideva di sospendere il pagamento del canone di locazione (per sette mesi); contestualmente depositava in ricorso per accertamento tecnico preventivo. Alla luce di tale comportamento il locatore agiva per la convalida dello sfratto per morosità, con conseguente condanna al rilascio dell’immobile ed al pagamento dei canoni dovuti, rilevando come il conduttore fosse risultato inadempiente al pagamento di tre mensilità del canone; con ricorso in opposizione l’intimato deduceva di non aver pagato il canone locatizio poiché i locali non risultavano agibili e di non aver rilasciato l’immobile solo al fine di far verificare i danni al medesimo arrecati nel corso della CTU ed per evitare che proprietario alterasse lo stato dei luoghi. Il Tribunale dichiarava la risoluzione del contratto di locazione e condannava il conduttore al pagamento dei canoni dovuti dalla domanda fino al rilascio dell’immobile. Lo stesso giudice, tra l’altro, osservava che il conduttore aveva avvisato il proprietario e chiesto un suo intervento molto tempo dopo la presenza di muffe nell’abitazione; inoltre aveva detenuto l’immobile ancora per un lungo periodo, giustificando tale decisione sul presupposto di voler evitare che il locatore potesse alterare lo stato dei luoghi; infine aveva abbandonato l’immobile, in virtù anche dei presunti problemi di salute polmonari addebitati all’ambiente insalubre (non provati da alcun certificato medico), abbandono che aveva sicuramente contribuito a peggiorare il problema favorendo la proliferazione delle spore e della muffa. In ogni caso lo stesso Tribunale evidenziava come la CTU avesse accertato che i fenomeni di umidità erano imputabili nella percentuale del 90% a problemi di origine condominiale riferiti allo stato critico dei prospetti, mentre i danni lamentati, oltre ad essere minimi, non erano imputabili se non in piccolissima parte al locatore (i danni ammontavano a circa 70 €, ma con una stima al rialzo, per costi di lavanderia stimati dalla CTU per l’ammaloramento dei capi di abbigliamento riposti nell’armadio vicino alle zone colpite dalla muffa).

2. La questione

La sospensione del pagamento del canone per ben sette mesi può considerarsi proporzionale alla responsabilità imputabile al locatore per i danni patiti dal conduttore per muffe ed efflorescenze, quantificati per altro nella modesta cifra di € 70?

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3. La soluzione

La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado. Come ha evidenziato la stessa Corte il locatore si è attivato per adempiere agli obblighi ex art. 1575 e 1576 c.c. dal momento della conoscenza dei problemi di umidità dell’immobile, pur a fronte di una condotta non improntata a buona fede del conduttore. Secondo i giudici di secondo grado i limitati danni che sarebbero imputabili al locatore secondo la stima del CTU del giudizio di primo grado (70 €), risultano in larga misura addebitabili al comportamento dello stesso conduttore (che ha coperto la finestra con un mobile impedendo l’utilizzo proprio dell’infisso utile per il ricambio dell’aria contro l’umidità da condensa e successivamente ha abbandonato l’immobile favorendo l’aggravarsi del fenomeno). Per questi motivi la Corte ha ritenuto la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore illegittima, respingendo le censure alla decisione impugnata.

4. Le riflessioni conclusive

Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che, come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione (così, ad esempio, Trib. Roma 27 aprile 2023 n. 6770). Secondo la giurisprudenza di legittimità, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’ art. 1578 c.c.; tuttavia il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (Cass. civ., sez. III, 17/07/2012, n. 12231), ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, valutata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Così la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore (Cass. civ., sez. III, 22/06/2020, n. 12103).

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