Condominio non deve confondere tabelle di proprietà con quelle di gestione

La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che il condominio che impugna una delibera assembleare non deve confondere le tabelle di proprietà con le tabelle di gestione.

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1. La vicenda

In un caseggiato l’assemblea in occasione di un’assemblea straordinaria (del 13.7.2009), approvava all’unanimità “nuove tabelle millesimali di gestione”, da applicare per la ripartizione delle spese generali, lasciando inalterate quelle di proprietà. Successivamente (in data 19.11.2012) i condomini approvavano il consuntivo ed il preventivo del caseggiato, utilizzando le tabelle originarie per il computo delle spese relative alla proprietà e quelle deliberate il 13 luglio 2009 per il riparto delle spese generali. Un condomino impugnava tale delibera assembleare, proponendo anche domanda di risarcimento dei danni nei confronti dell’amministratore. L’attore contestava l’illegittima costituzione dell’assemblea con riguardo all’indicazione dei millesimi spettanti ai partecipanti poichè in contrasto con la delibera del 13 luglio 2009, con la quale erano state approvate nuove tabelle millesimali, le cosiddette “tabelle di gestione”. All’esito dei giudizi di merito, la Corte d’appello respingeva la domanda. I giudici di secondo grado ritenevano inammissibile la censura della sentenza di primo grado relativa all’invalidità del verbale assembleare in quanto illeggibile ed incompleto, oltre che privo degli esiti delle votazioni, perchè il motivo d’appello era generico, non fornendo alcun elemento idoneo a far dubitare della rispondenza del contenuto del detto documento con quanto riportato nei verbali delle assemblee condominiali, nè per giustificare i dubbi sollevati in ordine all’esito delle votazioni. La delibera impugnata quindi era legittima, con conseguente assorbimento di ogni profilo di responsabilità dell’amministratore che, in ogni caso, doveva essere trattata nell’ambito del procedimento ex art. 64 disp. att. c.c. e dell’art.
1129 c.c. Il soccombente ricorreva in cassazione, facendo presente, tra l’altro, che la Corte di Appello aveva violato le norme riguardanti il valore proporzionale, espresso in millesimi, delle unità immobiliari all’ interno del condominio. Secondo il ricorrente, i giudici di secondo grado avevano distinto le tabelle di proprietà dalle tabelle di gestione, mentre esse si dovevano considerare coincidenti. Lo stesso condomino sottolineava, quindi, che con le nuove tabelle, approvate nell’assemblea del 13.7.2008, il valore millesimale attribuito alla sua proprietà era passato da 126,78 millesimi a 114,35 millesimi, con la conseguenza che il condominio aveva errato nell’applicare i precedenti valori millesimali.

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2. Tabelle di proprietà e tabelle di gestione: la soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Secondo i giudici supremi il condomino che impugna una delibera dell’assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l’onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell’ intero edificio, senza che abbia rilievo in proposito l’esistenza di una “tabella di proprietà” e di eventuali “tabelle di gestione”, le quali hanno, di regola, valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’ intero fabbricato, e servono soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi.

3. Le riflessioni conclusive

Le tabelle di proprietà assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 c.c., primo comma), nonché per determinare l’entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee che è espresso in millesimi.
In sostanza, per il riparto delle spese bisogna far riferimento alla tabella fondamentale dei millesimi di proprietà (tabella A) per tutti i beni e servizi che servono in modo paritario i condomini.
Le tabelle “di gestione” hanno la finalità di ripartire le spese relative a beni destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’intero fabbricato, con riguardo alle quali vengono in rilievo altresì l’uso o l’utilità delle cose o degli impianti considerati, le quali attengono, ad esempio, alle scale e agli ascensori, all’ impianto di riscaldamento, al portierato (Cass. civ., 09/10/2023, n. 28262). Di conseguenza le spese relative alle scale non possono essere ripartite sulla base della tabella generale dei millesimi di proprietà, a meno che sussista una diversa convenzione, che non può però desumersi dal semplice fatto che il condominio sia privo di una tabella ad hoc. In casi del genere occorrerà quindi fare riferimento ai criteri di riparto previsti dalla legge, pena l’invalidità della delibera di approvazione del consuntivo e/o del preventivo (App. Roma 2 maggio 2023).

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