Illegittimità della previsione di “spese personali” nel condominio

Il Giudice di Pace di Bolzano, rifacendosi a consolidata giurisprudenza, ha dichiarato la nullità della delibera condominiale nella parte in cui addebitava al singolo condomino le spese di gestione, in particolare spese postali, a titolo di “movimenti personali” anziché adoperare una suddivisione tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.

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1. La questione

Un condomino adiva il Giudice di Pace per chiedere la dichiarazione della nullità della delibera condominiale con la quale gli venivano addebitate somme a titolo di “movimenti personali”. Il condominio si costituiva in giudizio chiedendo il respingimento della domanda attorea, ritenendo non sussistente la lamentata nullità della delibera impugnata.
Il Giudice di Pace riteneva fondata la domanda attorea e dichiarava la nullità delle spese addebitate dal condominio al condomino sotto la voce “spese personali”. Le spese sostenute dal condominio per le comunicazioni a mezzo postale devono ritenersi spese di gestione, ed in quanto tali non possono venire addebitate al singolo condominio bensì dovranno venire suddivise secondo il criterio delle tabelle millesimali dettato dall’art. 1123 cod. civ. (Giudice di Pace di Bolzano, sentenza n. 307 del 12/10/2022).

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2. Le spese personali

La disciplina del condominio è una disciplina particolare e specifica per la comunione negli edifici. Già la disciplina della comunione prevede, all’art. 1104 cod. civ. che i partecipanti alla comunione sono tenuti a partecipare alle spese per la conservazione e il godimento della cosa comune. Nel caso del condominio questa disciplina viene ripresa e specificata dall’art. 1123 cod. civ. Gli articoli seguenti, ossia gli artt. 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) e 1126 (Lastrici solari ad uso esclusivo) dettano una disciplina particolare per la ripartizione di alcune spese riferite a parti della comunione.
Appare a questo punto utile richiamare l’art. 1123 cod. civ. rubricato “Ripartizione delle spese” che regola la materia. In esso si prevede che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”
Dalla disposizione in esame si possono enucleare tre criteri di riparto. In primo luogo un criterio fondato su di un criterio proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, in secondo luogo una suddivisione in base all’uso che ciascun condomino può fare del bene comune ed infine un criterio fondato sull’utilità che determinati beni possono avere per una parte dei condomini (sussistente quando un condominio ha più scale, cortili o lastrici solari o altre parti a destinazione esclusiva) [1].
Ci si domanda, dunque, se le spese sostenute dal condominio per la comunicazione con un condomino, come ad esempio la convocazione all’assemblea o la messa in mora siano da considerarsi spese derivanti da prestazioni di servizi nell’interesse comune, e dunque da suddividersi in proporzione alle tabelle millesimali o se tali spese siano destinate a servire i condomini in misura diversa e dunque addebitabili al singolo condomino cui sono destinate.
Dei due criteri prospettati è da preferire il primo. Da ciò deriva che “spese personali”, debbano venire suddivise tra tutti i condomini secondo il criterio legale, ossia delle tabelle millesimali. Va sottolineato che per giurisprudenza costante una modifica del criterio di suddivisione dettato dal Codice civile è solo possibile con il consenso manifestato in forma scritta ad substantiam in forma scritta di tutti i condomini (Cass. Civ. SS. UU. n. 943 del 30/12/1999, Cass. Civ. n. 10196 del 30/04/2013 e Cass. Civ. n. 5814 del 23/03/2016).
Un caso frequente di spese addebitate al singolo condomino in qualità di “spese personali” sono le spese che vengono sostenute per l’invio di comunicazioni a mezzo postale al condomino, sulle quali hanno avuto modo di esprimersi diversi Tribunali. Particolarmente chiaro sulla nullità dell’addebito di tali spese a titolo di “spese personali” è stato il Tribunale di Napoli, il quale ha previsto che: “Le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all’ invio della corrispondenza a singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione del condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate “ad personam” (Trib. di Napoli, n. 12015 del 29/11/2003).
La nullità della delibera condominiale potrà venire fatta valere anche se il condomino ha votato favorevolmente alla deliberazione condominiale nella quale sono state previste suddivisioni difformi al criterio legale di distribuzione della spesa condominiale (Cass. Civ. n. 24696/2008). La possibilità di far valere l’illegittimità della delibera condominiale si fonda dunque sulla nullità e non soggiace, pertanto, ai termini di decadenza di cui all’art. 1137 cod. civ.

3. Aspetti procedurali

Per i tecnici del diritto è di interesse ricordare che corrisponde alla giurisprudenza consolidata della Corte Suprema di Cassazione (Cass. Civ n. 6363 del 16/03/2010) che “Ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all’importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione della competenza, occorre porre riguardo al “thema decidendum”, invece che al “quid disputandum”, per cui l’accertamento di un rapporto che costituisce la “causa petendi” della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull’interpretazione e qualificazione dell’oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa” [2].
Ne consegue, dunque, che il valore della lite andrà determinato sulla base dell’importo impugnato e non della delibera assembleare.

4. Illegittimità spese personali: riflessioni conclusive

Le spese sostenute dal condominio per la notificazione di atti e convocazione, in assenza di diversa suddivisione approvata all’unanimità da tutti i condomini, non potranno venire addebitate al singolo condomino che ha causato la spesa, bensì andranno suddivise tra tutti i condomini secondo il criterio di ripartizione delle tabelle millesimali di cui all’art. 1123 cod. civ. Una addebito “ad personam” delle spese postali comporta la nullità della delibera, da ciò consegue che potrà venire fatto valere dal condomino anche qualora abbia votato a favore dell’approvazione della suddivisione.

Note

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