Affitti brevi: disciplina e modifiche

Gli affitti brevi, come precisato dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla l. n. 96/2017, sono intesi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Bisogna precisare che l’espressione “locazioni brevi” presente nella detta disposizione di legge non vuole individuare una particolare categoria di contratti di locazione né tanto meno è rivolta a dettare una autonoma disciplina per nuove categorie di contratti.

1. Affitti brevi in generale: contraenti e servizi accessori

Si può notare che gli affitti brevi sembrano ricomprendere quei contratti che negli anni recenti si sono diffusi in maniera esponenziale (favoriti dall’uso di internet) per rispondere alla crescente domanda di un turismo interessato a soluzioni rapidi e più economiche.
A conferma di quanto sopra si sottolinea che questi contratti possono avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, servizi accessori quali, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo. La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale. In ogni caso si parla di affitti brevi sia nel caso in cui i contratti siano stati stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche con modalità online (esempio, Airbnb).

2. Il regime fiscale dopo la legge di bilancio 2024

La nozione di locazione breve, fornita dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, non identifica una autonoma fattispecie contrattuale ma rileva ai soli fini dell’applicazione di uno specifico regime fiscale.
Infatti gli affitti brevi possono beneficiare di una tassazione con cedolare secca al 21%. Si è stabilito, però, che la cedolare secca potrà essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta; se gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono più di 4, l’attività di locazione si presumerà svolta in forma imprenditoriale e per questo non si potrà applicare la tassazione agevolata del 21%, ma sarà necessario aprire partita Iva; tali regole saranno valide anche per i contratti stipulati tramite le attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza tale “restrizione” riguarderà anche i portali di prenotazione online come Booking, Airbnb, e simili (art. 1, comma 595, l. n. 178/2020).
Rimane fermo che possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto un immobile appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 ad esclusione della categoria A/10 (uffici o studi) nonché le relative pertinenze.
La Legge di Bilancio (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) è intervenuta sul regime fiscale delle locazioni brevi (fino a 30 giorni), prevedendo un aumento della tassazione sugli affitti brevi o turistici, per coloro che hanno optato per la cedolare secca, che passa dal 21 al 26%.
In particolare l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi: in altre parole l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passerà al 26% ma solo a partire dal secondo immobile concesso in locazione.

3. Intermediari residenti e non che esercitano attività di intermediazione immobiliare

La normativa prevede, poi, che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, operino la ritenuta del 21% – precedentemente prevista – a titolo di acconto. Cambiate anche le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’UE, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’UE che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.
Tale previsione normativa è coerente con la sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023 del Consiglio di Stato che ha respinto l’appello presentato dal portale Airbnb, recependo peraltro le indicazioni della Corte di Giustizia dell’Unione Europea (decisione del 22 dicembre 2022 – causa pregiudiziale C-83/21).

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