Conformità oggettiva catastale di beni in trasferimento non ancora completati

Risulta necessario accertare l’esistenza della conformità oggettiva catastale qualora i beni immobili di cui viene richiesto il trasferimento ex art. 2932 c.c. non sono ancora completati?

1. La fattispecie

La promissaria acquirente adiva il Tribunale di Milano per ottenere il trasferimento ex art. 2932 c.c. di alcuni beni immobili che la società di costruzioni le aveva promesso in vendita entro un termine essenziale che quest’ultima non aveva, però, rispettato. L’attrice, richiamando la giurisprudenza più affermata, chiedeva all’adito Giudice di subordinare il saldo del residuo prezzo convenuto, a cui la precitata era tenuta, al fatto che la promittente venditrice, come da impegno contrattualmente assunto, cancellasse le ipoteche iscritte su detti beni. Nelle more del giudizio il Giudice sollevava l’eccezione ex art. 101, comma secondo, c.p.c. in quanto riteneva che fosse preclusiva alla sentenza ex art. 2932 c.c. l’assenza della dichiarazione e/o attestazione sostitutiva prevista dall’art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985 che, sulla base dell’interpretazione già espressa dalla Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 29 settembre 2020, n. 20526), poteva essere ritenuta applicabile analogicamente a tale ambito giudiziale. Con memoria autorizzata l’attrice segnalava che gli immobili promessi in vendita non erano stati completati tanto da risultare accatastati come in stato di costruzione. 

2. Conformità oggettiva catastale: il quesito

Il Giudice del Tribunale di Milano è stato chiamato a pronunciarsi se, al fine di poter emanare una sentenza ex art. 2932 c.c. in favore della promissaria acquirente, valutando lo stato degli immobili promessi, fosse stato necessario che le parti avessero dimostrato l’esistenza della conformità oggettiva dei beni da trasferire secondo quanto previsto dall’art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985.

3. Argomentazioni e motivazioni

Ricavando la definizione di fabbricato “esistente” dalla norma che regola la trascrizione, ossia l’art. 2645 bis. comma sesto, c.c., il giudicante ritiene che gli immobili ancora in stato di costruzione non rientrano nell’ambito della normativa in esame.
Infatti, benché esistenti, i fabbricati privi di impianti e finiture sono inidonei a ottenere l’agibilità la quale, a norma dell’art. 28 R.D.L. 652/39, costituisce elemento imprescindibile per l’attestazione all’ufficio tecnico erariale come nuova costruzione.
Pertanto, un edificio al rustico, benché accatastato con apposita planimetria ma privo delle dotazioni necessarie al rilascio del certificato di agibilità, non può ritenersi come costruito.
Nel caso di specie, infatti, gli immobili promessi dalla società di costruzioni erano, secondo le condizioni previste dal contratto stipulato tra le parti, nel siffatto stato di incompletezza e, pertanto, non occorreva, ai fini del loro trasferimento, una certificazione che ne attestasse la conformità oggettiva al Catasto.
Per detto motivo l’adito Giudice, ritenuta irrilevante la questione posta, accoglieva la domanda attorea trasferendo gli immobili in favore della promissaria acquirente subordinando, però, il pagamento del residuo prezzo di vendita alla cancellazione delle iscrizione ipotecarie a cura di parte convenuta.

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