Morte del condomino: la giurisprudenza è oscillante

Morte del condomino: secondo un’opinione giurisprudenziale risalente nel tempo, qualora gli eredi di un condomino, non dovessero rendersi attivi, correttamente l’amministratore indirizza l’avviso di convocazione dell’assemblea collettivamente ed impersonalmente agli eredi all’ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato un anno dal decesso (Cass. civ., 17/04/1969, n. 1215).
Per un’altra tesi l’amministratore adempie al suo obbligo inviando l’avviso all’ultimo domicilio, dove potrà verosimilmente essere rinvenuto qualcuno (successore oppure no) che possa portare l’avviso a conoscenza degli interessati e sincerandosi, quindi, della ricezione dell’avviso da parte di persona addetta a quel domicilio, poco importando, poi, che la persona che riceve l’avviso lo faccia effettivamente pervenire all’abitazione degli eredi. (Cass. civ., Sez. II, 29/07/1978, n. 3798).

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1. Morte del condomino e ruolo dell’amministratore di condominio: tesi ante riforma

Secondo una diversa opinione, affermatasi prima della riforma del condominio l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso.
Per sostenere tale tesi si è aggiunto che nessun elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione.
Nello stesso senso, poi, si precisa che, anche se l’amministratore fosse informato del decesso, potrebbe solo dedurne che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa sia destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l’eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione.
Pertanto, al fine della partecipazione all’assemblea, spetta all’erede o al legatario succeduti nel condominio l’onere mettersi in contatto con l’amministratore per rendere noti i loro dati (Trib. Salerno 18 gennaio 2019, n. 199).
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2. Un nuovo orientamento: anagrafe condominiale e morte del condomino

Secondo una recente decisione la novella del 2012 ha introdotto un preciso obbligo di legge a carico del legale rappresentante dell’ente collettivo di individuare presso i pubblici registri, in caso di mancata collaborazione, gli aventi diritto a partecipare alle assemblee e di aggiornare l’anagrafe condominiale.
Nel caso esaminato il condominio, nel sostenere la legittimità della delibera, evidenziava di non aver ricevuto nessuna comunicazione relativa all’intervenuto decesso del dante causa dell’attore e, pertanto, considerava valido l’invio dell’avviso della convocazione all’assemblea al soggetto risultante dal registro dell’anagrafe condominiale. Secondo il condominio, quindi, era onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso.
Il Tribunale di Roma invece ha invece sostenuto l’esistenza di un obbligo da parte dell’amministratore, in caso di decesso di un condomino, di attivarsi per individuare gli eredi di quest’ultimo per l’invio degli avvisi di convocazione alle assemblee (Trib. Roma 6 settembre 2023 n. 12700). Del resto la convocazione va rivolta al condomino effettivo e, cioè, al vero proprietario (e non a chi si comporta come tale senza esserlo). Il medesimo onere di attivazione e consultazione dei libri fondiari è, d’altronde, richiesto all’amministratore, allorché si tratti di riscuotere gli oneri condominiali.

3. Eredi individuati dall’amministratore di condominio

Se poi gli eredi sono stati individuati dall’amministratore ma si rifiutano di comunicare i dati si deve considerare che l’articolo 1130 c.c. impone all’amministratore – a pena di revoca – in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte dei successori, di richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. 
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, il mandatario dei condòmini può acquisisce le informazioni necessarie nei registri catastali, addebitandone il costo agli eredi responsabili.
Certo l’amministratore non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, il contratto di compravendita in cui sono riportati i dati richiesti, ma anche informazioni eccedenti quelle necessarie alla corretta gestione condominiale. 
Tuttavia può chiedere e ottenere la indicazione dei dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. 
Del resto, al fine di procedere al recupero degli oneri economici dovuti, è necessario comunque attivarsi al fine di reperire i nominativi degli eredi.
Del resto una volta istituito il Registro dell’anagrafe condominiale e subordinato l’acquisto dello status di condomino all’adempimento integrativo della pubblicità notizia, non può non risultare ragionevole tutelare la buona fede dell’amministratore, che, in mancanza di comunicazioni contrarie, presuma che condomino sia ancora il cedente anziché il cessionario.