Rottura di elettrodomestici o mobilio: la segnalazione del conduttore

Approfondimento sulla rottura di elettrodomestici o mobilio e sulla segnalazione del conduttore nel corso di un contratto di locazione.

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1. Criterio di imputazione delle spese di manutenzione

Il criterio generale di imputazione delle spese che possono rivelarsi necessarie per interventi sul bene locato durante lo svolgimento del contratto di locazione è individuato dall’art. 1576 c.c., comma 1, che attribuisce al conduttore solo gli interventi di piccola manutenzione, attribuendo al locatore l’onere di effettuare ogni altra opera. L’art. 1576 c.c. si riferisce all’ipotesi nella quale il guasto sia sopravvenuto rispetto al momento della stipulazione del contratto, in quanto in caso di vizi preesistenti opera la garanzia prevista dall’art. 1578 c.c.

2. Obblighi del locatore e del conduttore

Il locatore, quindi, non solo deve intervenire per eliminare i guasti che si verificano nel corso della durata del contratto, ma anche provvedere all’esecuzione di opere periodiche tendenti ad evitare che il tempo e l’uso del bene portino ad un progressivo degrado, limitando il godimento del conduttore.
L’obbligo del locatore è quello di intervenire tempestivamente nel momento in cui l’inquilino gli comunica la necessità di eseguire delle riparazioni. Il conduttore deve, dunque, segnalare tempestivamente al locatore l’esistenza di guasti del bene locato, che non siano imputabili ad un uso scorretto o anomalo del bene medesimo (art. 1577 c.c.).
Tale obbligo di vigilanza – e quindi di collaborazione con il locatore al fine di evitare un maggior danno – riguarda tutte le ipotesi di riparazioni dell’unità immobiliare locata che non siano a carico del conduttore, indipendentemente dal difetto che esse mirano ad eliminare.
L’obbligazione in questione, tuttavia, trova un limite nell’imputabilità dell’intervento manutentivo al conduttore, il quale è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata ed è responsabile dell’eventuale perdita o deterioramento della medesima nel corso della locazione, ai sensi degli artt. 1587 e 1588 c.c.: non rientrano perciò nell’obbligazione di manutenzione a carico del locatore soltanto i danni causati dal conduttore – ovvero, argomentando dall’art. 1588, comma 2, c.c., da persone che egli ha ammesso, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa – cioè a lui imputabili.
In altre parole, non può addossarsi al locatore l’obbligo di riparazione qualora il guasto sia causato dal conduttore per dolo o colpa, ovvero da suoi familiari, dipendenti, terzi ammessi anche temporaneamente all’uso ed al godimento dell’immobile locato.
In ogni caso – come detto – sono a carico del conduttore gli interventi di piccola manutenzione.
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3. Rottura, riparazioni e spese di manutenzione

L’art. 1576, comma 2, c.c. precisa poi che, per quanto riguarda le cose mobili, le spese di manutenzione e conservazione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario.
Secondo l’art. 1609, comma 1, c.c., le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 c.c. devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le riparazioni di piccola manutenzione, ai sensi del comma 2 della stessa disposizione, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Alla luce di questo quadro normativo, si può affermare che le piccole riparazioni sono allora quelle che debbono reputarsi conseguenza del modo come il conduttore ha usato della cosa locata ed il cui criterio discretivo deve essere tratto da un concetto d’insieme di tenuità del valore economico, di destinazione, di uso, di necessario affidamento di custodia della cosa stessa (Cass. III, n. 2359/1973).
Per stabilire, quindi, se ricorre una piccola riparazione occorre considerare: a) l’elemento quantitativo, che si riassume nella modestia della spesa in proporzione al canone, alla durata del contratto, al tipo d’alloggio e a quant’altro; b) l’elemento causale, ossia il nesso eziologico tra l’uso della cosa e l’insorgenza della necessità delle riparazioni di piccola manutenzione.
In particolare, costituiscono lavori di ordinaria manutenzione, a carico del locatore, quelli concernenti l’insieme di interventi caratterizzati dalla ricorrenza periodica e della contenuta entità economica della spesa.
I lavori di piccola riparazione, a carico del conduttore, sono costituiti, invece, da ogni altra spesa, di regola, di scarso valore economico, resa necessaria dall’uso del bene e collegata al dovere di custodia del conduttore.
Questi, pertanto, è unicamente tenuto a provvedere alle piccole riparazioni in modo da evitare un peggioramento delle condizioni dell’immobile, da riconsegnare, ai sensi dell’art. 1590 c.c., nello stesso stato in cui è stato consegnato, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso della cosa in conformità del contratto (App. Roma 13 dicembre 2013).
Nell’uso, si ritengono a carico dell’inquilino le riparazioni che comportano spese di modesta entità, che sono, in genere, conseguenza diretta dell’uso che ne fa il conduttore stesso (rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, ecc.) e, molto spesso, del cattivo uso).