È valida la clausola che riconosce a tempo indeterminato il diritto del mediatore alla provvigione dopo la scadenza del contratto qualora l’affare venga concluso da un familiare?
Per approfondimenti, si consiglia il seguente volume, il quale ha la finalità di spiegare, orientare e far riflettere sulla introduzione delle “nuove” possibilità della giustizia civile: La Riforma Cartabia della giustizia civile
Indice
1. La vicenda
La proprietaria di un immobile concludeva un contratto di mediazione con un agente immobiliare, avente ad oggetto la locazione di un immobile in Roma al canone di € 3.960,00, con espressa preferenza per conduttori stranieri. L’intermediario faceva sottoscrivere una proposta di locazione, per il minore importo di € 3.600,00, ad una cliente che si impegnava a corrispondere il compenso provvigionale. La proposta però non veniva accettata. Successivamente il marito della cliente che aveva sottoscritto la proposta di locazione, concludeva il contratto con la proprietaria dell’immobile presentata dall’agente immobiliare; di conseguenza quest’ultimo citava in giudizio i nuovi conduttori per chiedere il pagamento della provvigione. Del resto, nella detta proposta era stata inserita ed accettata dalla proponente (attuale conduttrice) una clausola che vincolava il cliente al pagamento della provvigione, per un periodo indeterminato “dopo la scadenza del contratto”, nell’ipotesi in cui il contratto fosse stato concluso da un familiare, società partecipate dal medesimo o da altre persone “riconducibili” al cliente. La conduttrice eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva e chiedeva accertarsi la nullità della clausola. Il Giudice di Pace accoglieva la domanda del meditatore e condannava i convenuti (marito e moglie) al pagamento della provvigione. Il Tribunale, però, ribaltando la decisione di primo grado, accoglieva l’appello e dichiarava che nulla era dovuto all’agente immobiliare, mancando la prova del rapporto causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. L’agenzia immobiliare proponeva quindi ricorso per Cassazione avverso la sentenza del Tribunale di Roma sollevando due motivi di ricorso. In primo luogo il ricorrente notava come la cliente avesse visitato l’immobile con il marito, avesse effettuato una proposta di locazione rifiutata dalla proprietaria e che, dopo la scadenza dell’incarico con l’agenzia immobiliare, il contratto di locazione fosse stato concluso dal coniuge, con conseguente prova del nesso di causalità tra l’attività di mediazione e la conclusione dell’affare. Inoltre riteneva che il Tribunale avesse errato nell’applicazione del principio dell’onere della prova circa l’esistenza di un nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, a fronte dell’assolvimento da parte del mediatore dell’onere probatorio, avendo documentato l’attività di mediazione svolta in favore della resistente. Quest’ultima, invece, lamentava la nullità della clausola con cui si era obbligata a corrispondere il compenso al mediatore anche nel caso in cui l’immobile fosse stato locato dopo la scadenza dell’incarico, evidenziando come tale pattuizione limitasse la libertà contrattuale nei rapporti con i terzi senza limiti di tempo.
Per approfondimenti, si consiglia il seguente volume, il quale ha la finalità di spiegare, orientare e far riflettere sulla introduzione delle “nuove” possibilità della giustizia civile:
La Riforma Cartabia della giustizia civile
Aggiornata ai decreti attuativi pubblicati il 17 ottobre 2022, la presente opera, che si pone nell’immediatezza di questa varata “rivoluzione”, ha la finalità di spiegare, orientare e far riflettere sulla introduzione delle “nuove” possibilità della giustizia civile. Analizzando tutti i punti toccati dalla riforma, il volume tratta delle ricadute pratiche che si avranno con l’introduzione delle nuove disposizioni in materia di strumenti alternativi di risoluzione delle controversie, nonché di processo di cognizione e impugnazioni, con uno sguardo particolare al processo di famiglia, quale settore particolarmente inciso dalle novità. Un focus è riservato anche al processo del lavoro, quale rito speciale e alle nuove applicazioni della mediazione e della negoziazione assistita, che il Legislatore pare voler nuovamente caldeggiare. Francesca SassanoAvvocato, è stata cultrice di diritto processuale penale presso l’Università degli studi di Bari. Ha svolto incarichi di docenza in numerosi corsi di formazione ed è legale accreditato presso enti pubblici e istituti di credito. Ha pubblicato: “La nuova disciplina sulla collaborazione di giustizia”; “Fiabe scritte da Giuristi”; “Il gratuito patrocinio”; “Le trattative prefallimentari”; “La tutela dell’incapace e l’amministrazione di sostegno”; “La tutela dei diritti della personalità”; “Manuale pratico per la protezione dell’incapace”; “Manuale pratico dell’esecuzione mobiliare e immobiliare”; “Manuale pratico delle notificazioni”; “Manuale pratico dell’amministrazione di sostegno”; “Notifiche telematiche. Problemi e soluzioni”.
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2. Clausola di provvigione per mediatore: la soluzione
La Cassazione ha sostanzialmente ritenuto fondati i motivi di ricorso dell’agente immobiliare. I giudici supremi hanno rilevato come il tribunale, oltre ad omettere l’esame di fatti potenzialmente decisivi, abbia rovesciato l’onere della prova, come lamentato in ricorso, atteso che il mediatore non poteva essere a conoscenza del canone e delle condizioni contrattuali pattuite dal congiunto della cliente, visitatore dell’alloggio. In ogni caso la Suprema Corte ha chiaramente affermato che è vessatoria ed abusiva, ai sensi dell’art.1341 c.c. e dell’art.33 del Codice del Consumo, la clausola, predisposta unilateralmente dal mediatore, che prevede il diritto del compenso provvigionale, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso della sua attività qualora l’affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona “riconducibile “. La sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio al Tribunale in persona di altro magistrato.
3. Le riflessioni conclusive
La sentenza in commento ha notato che la clausola in questione determina un significativo squilibrio a carico del consumatore perché lo obbliga (a tempo indeterminato) ad una prestazione in favore del professionista, indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concrete da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti. Nel caso esaminato, però, non si può escludere che l’agente immobiliare abbia diritto alla provvigione. Così, per esempio, se un mediatore, attraverso un’attività di ricerca, trova un acquirente o un conduttore per un immobile e invia una proposta irrevocabile di acquisto/locazione all’aspirante venditore/locatore che rifiuta, ma le trattative comunque continuano tra le parti e la vendita o locazione, anche se a distanza di tempo, viene stipulata, non si può escludere assolutamente il nesso di causalità fra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. Il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza dell’opera dell’intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (Cass. civ., Sez. III, 08/04/2022, n. 11443).
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