Secondo il Tribunale di Palermo (sent. 1661 del 18 marzo 2024) non è lecito ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse sulla base di tabelle non ancora in vigore.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. La vicenda
In un caseggiato, la Corte d’Appello della città, in riforma della sentenza resa dal Tribunale, disponeva la revisione delle tabelle millesimali dell’edificio in questione (sentenza del 2018). A distanza di oltre due anni, l’assemblea deliberava la rielaborazione di tutti gli oneri condominiali ordinari e straordinari maturati tra il 2009 e il 2020 secondo le nuove tabelle millesimali imposte dalla sentenza della Corte d’Appello (delibera del 23.09.2020). Successivamente, l’assemblea dei condomini approvava il rendiconto al 31.12.2022 che contabilizzava le risultanze della rielaborazione degli oneri ordinari e straordinari dal 2009 al 2020 in base alle nuove tabelle (delibera del 23.03.2023).
Un condomino impugnava le delibere assembleari del 23.09.2020 e del 23.03.2023, chiedendo al Tribunale, in primo luogo, la sospensione dell’efficacia esecutiva delle decisioni adottate; l’attore sosteneva che la revisione delle tabelle millesimali non aveva effetto retroattivo; di conseguenza pretendeva che fosse dichiarata la nullità delle delibere e comunque fosse privato di ogni efficacia il consuntivo 2022; inoltre chiedeva che fosse ordinato al condominio la rielaborazione del rendiconto 2022, con esclusione del ricalcolo degli oneri maturati prima del passaggio in giudicato della sentenza resa dalla Corte d’Appello.
Si costituiva il condominio convenuto che contestava tutto quanto dedotto dall’attrice e precisava che la stessa attrice aveva prestato acquiescenza al dettato della delibera del 23.09.2020 non avendo impugnando la delibera successiva del 02.03.2022, con la quale si riconosceva ad un condomino il pagamento delle somme in esubero corrisposte a causa delle precedenti tabelle millesimali.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Ricalcolo di ripartizione delle spese sulla base di tabelle non ancora in vigore: la soluzione
Il Tribunale ha dato parzialmente ragione all’attore. Come ha notato lo stesso giudice l’attrice ha impugnato e censurato la delibera 23.09.2020 poiché era stato applicato un criterio di ripartizione basato su tabelle non in vigore (e, dunque, l’applicazione in concreto della tabella); di conseguenza, come ha notato il giudice palermitano, la prima delibera – che era solo annullabile e non nulla – è stata impugnata tardivamente, come tempestivamente eccepito dalla parte convenuta; secondo il Tribunale, però, la circostanza che l’attrice sia decaduta dall’impugnazione della delibera del 23-09-2020, certamente non ha impedito all’attrice di impugnare validamente la successiva delibera del 23.03.2023. Quest’ultima, così, è stata annullata. Il condominio, infatti, ha errato nell’utilizzare le nuove tabelle millesimali che si sarebbero dovute applicare solo alle ripartizioni delle spese successive al passaggio in giudicato della sentenza che modifica i valori millesimali.
3. Le riflessioni conclusive
Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dalla legge, vale a dire l’errore o l’alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano; si deve sottolineare che, in base alla regola generale dell’onere probatorio, la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25790). In ogni caso, merita di essere sottolineato come la decisione in commento ribadisca che l’applicazione delle nuove tabelle non potrà mai avvenire in forma retroattiva in mancanza di specifica disposizione di legge in tal senso, ma solo a far data dalla approvazione della modifica ovvero dal passaggio in giudicato della pronuncia giudiziale che le recepisce (si veda, ad esempio, Cass. civ., sez. II, 24/02/2017, n. 4844). Tuttavia, se la delibera approvata si fonda su un criterio di ripartizione basato su tabelle non in vigore (e, dunque, l’applicazione in concreto della tabella) non può dirsi integrato un vizio di nullità che si avrebbe solo se, per ipotesi, l’assemblea a maggioranza (e non all’unanimità) avesse stabilito criteri di ripartizione contrari a quelli sanciti dall’art 1123 c.c., o modificato i criteri fissati dal regolamento contrattuale in precedenza adottato. Infine si ricorda che, sebbene le nuove tabelle millesimali si possano applicare solo alle ripartizioni delle spese successive al passaggio in giudicato della sentenza che modifica i valori millesimali, è anche vero che a tale evenienza è ben possibile rimediare con altri strumenti che l’ordinamento appresta ed in particolare con quello dell’indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. (Trib. Roma 8 febbraio 2022 n. 2013).
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