Locazioni ad uso diverso: richiesta di pagamento del locatore in unica soluzione

Locazioni ad uso diverso: la richiesta di pagamento del locatore in un’unica soluzione dopo anni di inerzia è legittima?

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1. La vicenda

Una società concedeva in locazione un immobile ad uso commerciale; successivamente, però, la locatrice era costretta a rivolgersi al Tribunale in quanto il conduttore non aveva più corrisposto i canoni dal febbraio 2015 al marzo 2020. Nel 2021, il Tribunale dichiarava risolto il contratto. Lo stesso giudicante, accertato l’inadempimento del conduttore all’obbligazione di pagamento dei canoni nel periodo sopra detto, rigettava l’eccezione di compensazione da lui sollevata, avente ad oggetto il controcredito per forniture di materiale lapideo, e lo condannava a pagare alla locatrice la somma di oltre 125.000 €, pari al complessivo debito maturato. La decisione del Tribunale veniva integralmente confermata dalla Corte d’appello che rigettava l’impugnazione.
I giudici di secondo grado sottolineavano che l’inerzia della proprietaria-locatrice nel richiedere i canoni pregressi non pagati, quantunque non comune, trovava tuttavia giustificazione nel pignoramento immobiliare subito dalla società locatrice e nello stato di malattia di uno dei soci.
Il conduttore ricorreva in cassazione. Il ricorrente sosteneva, tra l’altro, che, nel chiedere il pagamento di 52 canoni di locazione senza aver mai chiesto prima nulla, la società locatrice aveva violato i canoni di correttezza e buona fede, incorrendo in un abuso del diritto. Pertanto, lamentava che tale abuso non era stato rilevato dalla Corte di merito, la quale, nel rigettare il motivo di gravame da lui formulato, aveva ritenuto, in generale, che il ritardo nell’azionare un credito non concretizzasse di per sé alcun abuso o illecito.
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2. Locazioni ad uso diverso e richiesta di pagamento unica: la soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Come hanno ricordato i giudici supremi la clausola generale di buona fede impone a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali e da quanto espressamente stabilito da singole norme di legge. La Suprema Corte evidenzia che, in virtù di questo principio, ciascuna parte è tenuta, da un lato, ad adeguare il proprio comportamento in modo da salvaguardare l’utilità della controparte, e, dall’altro, a tollerare anche l’inadempimento della controparte che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse. Tuttavia, ad avviso della Cassazione, il semplice ritardo di una parte nell’esercizio di un diritto (nel caso di specie, diritto di agire per far valere l’inadempimento della controparte) può dar luogo ad una violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto soltanto se, non rispondendo esso ad alcun interesse del suo titolare, correlato ai limiti e alle finalità del contratto, si traduca in un danno per la controparte. Del resto, secondo i giudici supremi la volontà tacita di rinunziare ad un diritto si può desumere soltanto da un comportamento concludente del titolare che riveli la sua univoca volontà di non avvalersi del diritto stesso. Tenendo conto di quanto sopra la Cassazione ha escluso che l’inerzia della locatrice per quanto prolungata, avesse concretato una violazione del dovere di buona fede cui collegare il rifiuto di tutela giurisdizionale; in ogni caso la Suprema Corte ha escluso che il diritto di credito fosse stato implicitamente rinunciato, rigettando il motivo di ricorso in esame.

3. Le riflessioni conclusive

Nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e a esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà, che impegna ciascuna delle parti a preservare l’interesse dell’altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio. Secondo la giurisprudenza, ricorre l’abuso del diritto quando il soggetto esercita (il diritto) in contrasto con il dovere di correttezza e buona fede, cagionando un sacrificio sproporzionato alla controparte contrattuale, nel perseguire un risultato diverso e ulteriore rispetto a quello per cui tale diritto è conferito. A tale proposito è stato affermato che il solo ritardo nell’esercizio del diritto, per quanto imputabile al titolare del diritto stesso tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non può costituire motivo per negare la tutela giudiziaria dello stesso, salvo che tale ritardo sia la conseguenza fattuale di un’inequivoca rinuncia tacita (Cass. civ., Sez. I, 15/10/2013, n. 23382). La Suprema Corte ha già affermato che integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole affidamento nella remissione del debito, formuli un’improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato. Secondo la decisione in commento, però, il principio sopra affermato si riferisce ad una fattispecie diversa (locazione ad uso abitativo) e comunque presuppone che l’inerzia del titolare sia tale da ingenerare nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito per facta concludentia; una circostanza quest’ultima non integrata nel caso concreto, poiché la persistente sussistenza, sino al febbraio 2021, di un pignoramento immobiliare – che limitava la legittimazione ad agire della società locatrice –  certamente non poteva ingenerare nel conduttore alcun affidamento sull’eventuale remissione del debito per canoni scaduti (Cass. civ., sez. I, 14/06/2021, n. 23382).