Approvazione del rendiconto condominiale: analisi dei principali problemi

Approvazione del rendiconto condominiale: il nuovo articolo 1130 bis c.c. della legge di riforma della normativa condominiale ha chiarito che il rendiconto condominiale deve contenere: “…le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve…, si compone di un registro di contabilità (il c.d. libro giornale previsto per le imprese), di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. In ogni caso, sempre l’art. 1130 bis c.c. consente ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (quindi anche i conduttori) di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

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1. Approvazione del rendiconto condominiale

La delibera di approvazione del rendiconto condominiale è valida qualora tale documento sia idoneo a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione e soprattutto i debiti e i crediti e renda chiaro il risultato economico della gestione annuale, secondo quanto stabilito dall’articolo 1130 bis c.c. Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
È sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all’approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall’amministratore (Cass. civ., sez. II, 09/10/2023, n. 28257).
La disamina assembleare del consuntivo serve a stabilire se l’operato dell’amministratore risulti conforme ai criteri di buona amministrazione. La sua approvazione accerta le spese effettuate, valuta l’opportunità delle stesse rispetto al preventivo e convalida lo stato di ripartizione definitivo, cioè ratifica l’attività svolta dall’amministratore. In ogni caso deve essere considerata valida la delibera assembleare con cui sono approvati i bilanci consuntivi di più anni perché la violazione delle regole di gestione ha rilievo soltanto ai fini della revoca dell’amministratore (Trib. Benevento 20 marzo 2024; Trib. Roma, sez. V, 11 luglio 2023, n. 11039).
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2. Approvazione di rendiconto non intelligibile o errato

La delibera assembleare di approvazione del rendiconto condominiale carente del registro “cronologico” delle entrate non permette di riscontrare le singole posizioni debitorie e/o creditorie dei condomini. Infatti, tale mancanza rende il rendiconto medesimo non agevolmente intellegibile e comprensibile (Trib. Napoli, sez. IV, 3 febbraio 2023, n. 1232: decisione resa all’esito di un giudizio in cui la CTU aveva accertato la mancanza del registro “cronologico” contabile delle entrate; il giudice ha annullato la delibera impugnata, per violazione degli artt. 1130 e 1130-bis c.c. non potendo i condomini verificare quanto effettivamente dovuto da ciascuno di essi soltanto attraverso le ricevute di pagamento). Si ricorda poi che approvare un rendiconto e relativo riparto dichiaratamente errati costituisce un illegittimo esercizio del potere da parte dell’assemblea (Trib. Napoli 20 giugno 2022, n. 6199). Così, ad esempio, qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l’interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione, in quanto il sindacato dell’autorità giudiziaria non si estende in tal modo alla valutazione del merito – ovvero della opportunità o convenienza – della soluzione gestoria adottata, ma consiste nel riscontro della legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all’art. 1130 bis c.c. (Cass. civ., sez. VI, 18/01/2023, n. 1370).

3. Annullamento della delibera di approvazione del rendiconto

Va tenuto presente che ciascun rendiconto segue quello precedente ed è collegato a quello successivo. Di conseguenza, nel caso in cui venga dichiarata dal giudice l’invalidità di un rendiconto che abbia suddiviso le spese applicando un criterio convenzionale illegittimo, sorge, con riguardo alla predisposizione dei rendiconti relativi agli esercizi successivi, l’onere per l’amministratore di tener conto delle ragioni per cui è stata accertata quella invalidità ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all’approvazione dell’assemblea, come può argomentarsi dall’art. 2434-bis c.c., dettato in tema di società (Cass. civ., sez. VI, 18/07/2023, n. 20888).