Immobile rimasto in parte nella disponibilità del locatore: possibili azioni del conduttore

Immobile locato rimasto in parte nella disponibilità del locatore, a fronte del pagamento del canone per intero da parte del conduttore: come può reagire il conduttore?

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1. La vicenda

Con ricorso il conduttore di un intero immobile ad uso produttivo/industriale si rivolgeva al Tribunale, chiedendo l’accertamento del grave inadempimento del locatore (una società cooperativa agricola), che non aveva liberato una parte dell’edificio ceduto in locazione (coincidente con l’ex appartamento del custode dello stabilimento), e, per l’effetto, la condanna della convenuta al rilascio della porzione di immobile suddetta, mediante sgombero da tutto quanto ivi esistente. A sostegno della domanda il ricorrente deduceva di aver continuato a corrispondere il canone per intero, pur non avendo mai avuto il pieno godimento dei locali. Il conduttore faceva presente che la locatrice continuava a percepire il canone per la locazione dell’intero immobile, impedendo alla conduttrice il godimento dei suddetti locali; inoltre aggiungeva che la locatrice, in occasione di lavori di ristrutturazione, aveva promesso di provvedere quanto prima allo sgombero, che tuttavia non era mai avvenuto. Si costituiva resistendo la società cooperativa convenuta.
Successivamente il Tribunale ordinava alla locatrice l’immediato rilascio della porzione di immobile ceduto in locazione, corrispondente all’ex appartamento del custode dello stabilimento e, con altra sentenza definitiva, la dichiarava responsabile dei danni subiti dal conduttore per effetto dell’inadempimento contrattuale, condannandola a risarcire i danni subiti dal conduttore per mancato godimento della conduttrice in relazione alla suddetta porzione dell’immobile. La cooperativa impugnava entrambe le sentenze e la Corte di Appello dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine; la stessa Corte rigettava per il resto l’appello, condannando al rimborso delle spese di gravame la società cooperativa appellante. Quest’ultima ricorreva in cassazione lamentando come la Corte d’Appello avesse riconosciuto un danno in re ipsa alla conduttrice, in base al mero rilievo del pagamento integrale del canone e senza che il conduttore avesse mai dato prova di un decremento patrimoniale conseguente all’incompleto adempimento della società locatrice. In ogni caso contestava il criterio di liquidazione del danno adottato dalla Corte, fondato sul canone locativo di mercato della sola porzione di immobile occupata, quando invece avrebbe dovuto tener conto della proporzionale riduzione di godimento del bene rispetto all’entità del corrispettivo pattuito.
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2. Immobile rimasto in parte nella disponibilità del locatore: la soluzione

I giudici supremi hanno condiviso solo parzialmente il ragionamento dei giudici di secondo grado. Secondo la Suprema Corte il conduttore ha corrisposto integralmente il canone a fronte di una consegna solo parziale dell’immobile locato; di conseguenza, ad avviso dei giudici supremi, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte, il conduttore ha maturato un credito di natura restitutoria (e non risarcitoria) nei confronti della cooperativa, il cui ammontare deve essere quantificato in termini di differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello ritenuto proporzionalmente equo per la parte di compendio effettivamente dato in godimento alla conduttrice. In particolare la Cassazione puntualizza che per la quantificazione delle somme da restituire si deve avere riguardo, per un verso, alla consistenza dei locali occupati, alla loro concreta utilizzabilità in ragione della specifica destinazione e, per altro verso, alla riduzione di tale utilità discendente dal mancato godimento della porzione di immobile non consegnata. In considerazione di quanto sopra la Corte ha quindi respinto il primo motivo di ricorso e accolto il secondo, cassando la sentenza impugnata con rinvio.

3. Riflessioni conclusive

L’obbligo di pagamento del canone è condizionato, nell’ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, dall’adempimento, da parte del locatore, dell’obbligo di consegnare la cosa locata, in difetto del quale va pertanto escluso l’obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore. Secondo l’orientamento giurisprudenziale più recente il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento , ai sensi dell’art 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte (Trib. Perugia, 14 maggio 2024 n. 780).