Responsabilità per box di condominio allagato da liquami provenienti da scarico fognario

È possibile che il box di un condomino venga allagato da liquami provenienti dallo scarico fognario, subendo danni non solo alle pareti del locale ma anche a beni di valore conservati nell’autorimessa. Bisogna allora stabilire se detti beni preziosi devono essere risarciti, nonché individuare i responsabili dell’evento.

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1. Uso lecito del box e risarcimento danni

Secondo la giurisprudenza, il singolo condomino può usare il proprio bene privato come un’autorimessa nel modo che ritiene più consono ed opportuno alle sue esigenze (Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2011, n. 22428). Del resto, l’assemblea non può opporsi all’utilizzo dell’immobile, da parte del suo proprietario o dell’eventuale locatario, per finalità commerciali, di deposito di strumenti e attrezzi per l’attività o la professione. È pacifico però che, laddove esista una clausola del regolamento condominiale di tipo contrattuale che statuisca l’obbligo di utilizzare il box auto soltanto come ricovero di autoveicoli, non sarà possibile utilizzarlo per altre attività. Se, invece, non risulta che eventuali limitazioni delle facoltà d’uso siano state efficacemente imposte e accettate da una valida e vincolante clausola del regolamento, il proprietario del box in condominio può utilizzare il locale come meglio crede, purché, ovviamente, venga rispettata la destinazione del bene e si rispettino le prescrizioni previste dalle diverse normative (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2014, n. 14671).  In ogni caso, le questioni che attengono alla proprietà individuale e che non trovano specifica disciplina nel regolamento condominiale non possono essere fatte valere dall’amministratore, che in quanto tale – vale a dire senza un apposito mandato ad hoc – ha una legittimazione per così dire “naturale” a rappresentare i partecipanti al condominio e ad agire in giudizio contro alcuni di essi o contro terzi soltanto nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea. Ne consegue che, in assenza di particolari limiti regolamentari all’utilizzo dei box, l’amministratore non può costringere il condomino proprietario di un box a rimuovere gli oggetti depositati nell’autorimessa (Trib. Roma 8 gennaio 2019 n. 224).
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2. Chi paga i danni al proprietario del box?

Se i beni di valore, depositati nel box, vengono danneggiati per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, il condominio è obbligato a risarcire i danni subiti dal condomino. Infatti, quale custode dei beni e degli impianti comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in forza dell’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati a terzi o ai singoli condomini. Si tenga conto, però, che il proprietario del box non può sottrarsi all’obbligo di contribuzione, su di lui gravante quale condomino, invocando la circostanza di essere egli stesso danneggiato dal condominio. In altre parole il condomino che subisce nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni assume, come danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, ma resta tenuto, in qualità di condomino, a partecipare pro quota alle spese dal condominio sostenute per risarcirlo (Cass. civ., sez. VI, 24 giugno 2021, n. 18187). Si deve tenere presente poi che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso: in tal caso è legittima la ripartizione della spesa di rifacimento del tratto di impianto fognario che accolli la spesa, in proporzione millesimale, ai soli condomini che sono comproprietari e utilizzano quel quella parte della conduttura causa dei danni subiti dal titolare del box (Trib. Brindisi 18 gennaio 2024, n, 56). È però possibile che non sia l’impianto del condominio a causare gli allagamenti, ma la condotta comunale (un tempo sufficiente) che nel tempo ha cominciato a oggi raccogliere acque reflue di numerosi immobili successivamente costruiti, diventando inidonea. Si noti che il fatto del terzo (cioè la condotta comunale che non ha idonea portata) assume allora il carattere di circostanza liberatoria per il custode. Ne consegue, quindi, che la condotta del terzo (il Comune) esclude la responsabilità del condominio nella causazione dei danni lamentati dal titolare del box, senza che sia necessaria l’individuazione precisa del terzo perché tale ultimo elemento non è essenziale per la prova dell’interruzione del nesso eziologico, nel caso in cui sia, comunque, certo l’effettivo ruolo del terzo stesso nella produzione dell’evento (Trib. Milano 21 marzo 2024, n. 3246).