Aumento del canone di locazione alberghiera per lavori dell’immobile

È valido un accordo di aumento del canone nel contesto di una locazione alberghiera, giustificato dall’esecuzione da parte del locatore di lavori di miglioria dell’immobile?

Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

1. I fatti

Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. una società conduttrice di una struttura alberghiera, chiedeva l’accertamento della nullità, per contrasto con l’art. 79, l. 392/1978, di una scrittura privata (c.d. Accordo integrativo), sottoscritta il 13 marzo 2003, con la quale la società locatrice aveva illegittimamente preteso l’aumento del canone originariamente. La ricorrente chiedeva la restituzione degli importi versati in più rispetto a quanto originariamente dovuto a titolo di canone di locazione nel contratto di locazione del 29.12.1997; in via subordinata pretendeva la restituzione di quanto la locatrice aveva percepito a titolo di maggiorazione del canone per l’applicazione del 25% dell’incremento annuale ISTAT, eccedente la soglia massima consentita del 75% dell’incremento annuale ISTAT. La stessa ricorrente riteneva di non dover corrispondere alla società locatrice una penale e/o indennità per la ritardata riconsegna dell’albergo, subordinatamente chiedendo la riduzione del relativo importo per effetto della compensazione con la somma che avrebbe dovuto restituire alla locatrice. Quest’ultima si costituiva in giudizio deducendo che il nuovo canone era stato pattuito al fine di riequilibrare il sinallagma contrattuale, alterato dagli ingenti investimenti che, in forza di una scrittura coeva (denominata ‘Accordo Migliorie’), aveva sostenuto per finanziare l’esecuzione di lavori di miglioria dell’albergo, opere congiuntamente individuate dalle parti. In ogni caso pretendeva, tra l’altro, il versamento di una somma a titolo di indennità per l’occupazione dell’albergo e/o di penale. Parallelamente la locatrice, ritenendo che la tardiva riconsegna a fine locazione dell’hotel fosse imputabile esclusivamente alla controparte, chiedeva e otteneva dal Tribunale che fosse ingiunto il pagamento della indennità di occupazione e di penali contrattuali alla conduttrice; quest’ultima proponeva opposizione. I due procedimenti venivano riuniti. Successivamente il Tribunale accoglieva la domanda di nullità dell’Accordo Integrativo, limitatamente alla clausola che prevedeva l’applicazione dell’adeguamento ISTAT oltre il 75%; dichiarava inammissibile la domanda di ripetizione di quanto asseritamente versato in eccesso ‘in caso di validità del citato Accordo Integrativo, per la pretesa erronea applicazione di detta scrittura; accertava la responsabilità della conduttrice per la tardiva riconsegna dell’hotel, condannandola a pagare l’indennità di occupazione e la penale contrattuale, per l’effetto revocando il decreto ingiuntivo emesso per un diverso importo. La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione:

2. Aumento del canone di locazione alberghiera per lavori dell’immobile: la soluzione

La Cassazione ha dato torto al conduttore. I giudici supremi mettono in rilievo come la Corte di Appello abbia giustamente affermato in motivazione che i patti di aumento del canone in corso di rapporto sono nulli solo ove l’oggetto della locazione sia rimasto invariato; secondo i giudici supremi l’aumento del canone è legittimo se costituisce uno strumento per ristabilire l’equilibrio sinallagmatico delle prestazioni. Perciò la Cassazione ha ritenuto pienamente condivisibile l’aumento del canone previsto dal c.d. Accordo integrativo atteso che – come accertato dai giudici di secondo grado con valutazione non sindacabile in sede di legittimità – vi è stata l’alterazione del sinallagma in conseguenza dei lavori di miglioria eseguiti a cura della conduttrice, ma a spese della locatrice, opere che hanno “conferito all’immobile una diversa fisionomia, tale da trasformare un albergo non solo deteriorato, ma anche antiquato e obsoleto, in una struttura moderna ed evoluta”.

3. Le riflessioni conclusive

Bisogna ricordare che l’art. 18 del decreto-legge n. 133 del 12 settembre 2014 (cd. decreto ”Sblocca Italia”), convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 262 dell’11 novembre 2014), ha aggiunto all’articolo 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, un terzo comma col quale si prevede quanto segue: “in deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere approvati per iscritto”. Solo per le c.d. grandi locazioni, dunque, è contemplabile una astratta parità di forza negoziale tra le parti.
È indispensabile però che ricorrano tre presupposti: il canone annuo deve essere superiore a 250 mila euro; gli immobili oggetto del contratto non siano qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale; i contratti, contenenti le deroghe, siano approvati per iscritto dovendosi con ciò intendere che la norma abbia inteso porre un requisito formale ad substantiam.
Per effetto di tale previsione dunque, è possibile che le parti inseriscano nei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, clausole che incidano sulla durata del contratto, o che attribuiscono un maggior canone al locatore, o che comunque deroghino alle disposizioni della legge 392/1978. In ogni caso, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto, non già l’aggiornamento del corrispettivo ex art. 32 L. n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della medesima legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, a meno che all’atto della conclusione del contratto l’aumento sia ancorato ad elementi oggettivi predeterminati, idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale (quali ad esempio lavori di ristrutturazione dell’immobile, periodo di avviamento commerciale e correlative iniziative etc.), e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta (Cass. civ., sez. III, 12/03/2015, n. 4933).