Inutilizzabilità di garage per eccessiva pendenza della rampa: risoluzione contratto?

Posso chiedere la risoluzione del preliminare di un contratto di compravendita per inutilizzabilità di un garage causata dall’eccessiva pendenza della rampa di accesso?

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1. La vicenda

La vicenda traeva origine dall’acquisto di un appartamento posto al secondo piano dell’edificio in costruzione, con box auto pertinenziale al piano interrato, per il complessivo prezzo di € 350.000,00, di cui € 310.000,00 per l’appartamento ed € 40.000,00 per il box.
Nella compravendita era compresa anche la quota proporzionale di un’area pertinenziale esterna, piano terra, del valore di € 10.000,00, non conteggiata nel prezzo perché il venditore aveva concesso uno sconto di pari importo. Affermava inoltre di aver corrisposto, allo stato della domanda, la somma di € 200.000,00, come convenuto in contratto. Successivamente nasceva una controversia tra l’impresa costruttrice e l’acquirente che riteneva la detta impresa inadempiente alle obbligazioni assunte per non aver consegnato l’immobile entro il termine previsto nel preliminare (dicembre 2007), aver realizzato la rampa di accesso al box auto con pendenza superiore a quella massima prevista dal regolamento edilizio del Comune e aver concesso ad altro condomino l’uso esclusivo dell’area pertinenziale; in ragione di quanto sopra l’acquirente (che aveva rifiutato di addivenire alla stipula del definitivo) citava in giudizio l’impresa  per sentir accogliere nei suoi confronti la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita e sentire, conseguentemente, condannare il promittente venditore alla restituzione della somma di € 200.000,00, versata in acconto sul prezzo pattuito, e al pagamento della penale di € 116.000,00, prevista dall’art. 9 del preliminare, nonché al pagamento dell’ulteriore somma di € 50.000,00 a titolo di risarcimento dei danni per esborsi sostenuti per opere eseguite nell’appartamento promesso in vendita.
Si costituiva in giudizio il convenuto, deducendo, tra l’altro, la sanatoria – a mezzo di pagamento della sanzione amministrativa di € 2.064,00 – della irregolare pendenza della rampa, con conseguimento della agibilità. Di conseguenza, in via riconvenzionale, pretendeva il trasferimento ex art. 2932 c.c. dell’immobile, previo pagamento del saldo prezzo di € 150.000,00, oltre alla condanna dell’attore al pagamento della penale, in ragione dell’inadempimento dell’attore medesimo. Inoltre chiedeva di essere autorizzato a chiamare in giudizio l’ingegnere-progettista; quest’ultimo si costituiva in giudizio negando ogni addebito e chiedendo, in caso di soccombenza, di chiamare in garanzia la compagnia assicuratrice per la responsabilità professionale. Il Tribunale dava ragione all’impresa, evidenziando la non gravità dell’inadempimento e la fondatezza della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto ex art. 2932. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza appellata, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto formulata dall’acquirente. I giudici di secondo grado non ritenevano di scarsa importanza l’inadempimento del convenuto. Infatti, ad avviso dei giudici di secondo grado, il bene era effettivamente inutilizzabile, essendo la percorrenza della rampa estremamente difficoltosa per un conducente di media abilità, anche nella più agevole delle situazioni e con alcuni veicoli oggettivamente impossibile. La Corte sottolineava l’inutilizzabilità del garage senza eccezionali sforzi, che certo non potevano pretendersi dall’acquirente, per l’uso cui era destinato. In ogni caso, considerata l’elevata pendenza, escludeva eventuali usi alternativi del vano (ad esempio, quale deposito). L’impresa soccombente ricorreva in cassazione.
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2. Inutilizzabilità di garage per eccessiva pendenza della rampa: la soluzione

La Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado. Secondo i giudici supremi, data la rilevanza complessiva ed unitaria del garage nella generale economia del negozio, l’eccessiva pendenza della rampa di accesso, tale da rendere inutilizzabile l’autorimessa, è da considerare un grave inadempimento, spinto oltre la soglia di tolleranza imposta al creditore e aggravato dall’ulteriore inadempimento consistente nell’aver ceduto a terzi spazi comuni, così depauperando ulteriormente il valore complessivo del bene acquistato. Del resto, come ha sottolineato la Cassazione, la gravità dell’inadempimento deve rapportarsi all’interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del negozio.

3. Le riflessioni conclusive

La gravità dell’inadempimento è concetto non predeterminabile in astratto, ma definibile solo a posteriori, con riferimento a tutte le circostanze del caso concreto. Di norma, la Suprema Corte reputa grave l’inadempimento che quantitativamente o qualitativamente abbia impedito alla controparte di conseguire l’utilità che si riprometteva dal contratto: detto altrimenti, l’art. 1455 c.c. esprime una regola di proporzionalità, in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è legislativamente collegata all’inadempimento di obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell’economia del rapporto, avuto riguardo sia all’esigenza di mantenere l’equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti con prestazioni corrispettive, sia all’interesse dell’altra parte, che non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo, in relazione all’attitudine dell’inadempimento a turbare l’equilibrio contrattuale e a reagire sulla causa del contratto, e perciò sul comune intento negoziale (App. Messina 7 febbraio 2024 n. 125). È importante precisare che, in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l’alterazione dell’equilibrio contrattuale (Cass. civ., sez. III, 04/03/2022, n. 7187). La valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (Cass. civ., sez. VI, 22/06/2020, n. 12182).