L’informazione precontrattuale nella compravendita d’immobile

L’articolo “L’informazione precontrattuale nella compravendita d’immobile” è un estratto del volume “Il contratto di compravendita immobiliare”, a cura di Flaviano Peluso e Gabriele Pacifici Nucci

1. L’informazione precontrattuale nella compravendita d’immobile

L’attività informativa precontrattuale è essenziale per consentire alle parti di avere la disponibilità di nozioni utili per valutare correttamente l’utilità del raggiungimento dell’accordo contrattuale. La fase della trattativa, infatti, è caratterizzata anche dall’esigenza che le parti vengano a fornirsi vicendevolmente informazioni essenziali a determinare, in modo consapevole e privo di distorsioni o asimmetrie informative, i tratti salienti del bene oggetto di compravendita.
In tal guisa è evidente che in particolar modo il venditore potrebbe essere a conoscenza di vicende relative al bene che potrebbero influenzare in modo significativo il godimento del bene ovvero il valore di quest’ultimo.
Ai fini della nostra trattazione è interessante focalizzare quali sono le azioni, ovvero le fasi, che realizzano i rapporti precontrattuali fra le parti e implicano lo scambio di informazioni precontrattuali.
In tal senso fin dalla fase della promozione dell’immobile che può avvenire, per esempio, con annunci, passa parola, agenzia immobiliare, procacciatori di clienti, ecc. viene a formarsi l’esigenza di una corretta veicolazione delle informazioni. Tant’è che in tale momento, quasi certamente precedente a qualunque contatto fra le parti, viene a formarsi un obbligo in capo al venditore che deve proporre un immobile che corrisponda alle caratteristiche dell’offerta. Tutto ciò in ossequio ai principi di buona fede e correttezza, di cui si dirà meglio nel prosieguo della trattazione.
Successivamente vi sarà la fase di primo contatto (diretto col venditore o suo intermediario) mediante la quale verrà a realizzarsi una prima comunicazione, pertanto vi potrebbe essere lo scambio di informazioni fra il potenziale acquirente e il venditore o soggetto da quest’ultimo incaricato a procacciare la vendita.
Il passaggio successivo che mostra rapporti precontrattuali può essere individuato nella prima visita all’immobile e nello scambio di ulteriori dati e dettagli sul bene e le intenzioni delle parti. In questa fase possono essere esibiti e/o consegnati documenti quali planimetrie, documenti catastali, certificazioni utili ad una prima concreta valutazione del valore del bene.
Potrebbe seguire una ulteriore fase di scambio di informazioni orali attraverso la quale il potenziale acquirente può richiedere precisazioni su caratteristiche del bene, integrazioni documentali, informazioni ulteriori su questioni nuove emerse in sede di visita.
Quindi potrebbero essere necessarie nuove visite dell’immobile, magari con la presenza di famigliari o tecnici per valutare la fattibilità e i costi di eventuali opere ritenute necessarie, pertanto potrebbe diventare necessaria la produzione di documentazione urbanistica e via dicendo.
Come si può facilmente osservare, tutte le attività ora succintamente elencate vengono a realizzarsi prima di una formale proposta di acquisto.
Conseguentemente non sembra, in linea di principio, apparentemente configurabile alcun vincolo fra le parti. In realtà l’unico elemento che assurge a rilievo è l’obbligo di comportarsi secondo quanto disposto dall’art. 1337 c.c., ovvero rispettando il principio della buona fede. Argomento che sarà meglio chiarito nel successivo paragrafo.
Se quanto appena detto è vero, non stupirà il fatto di ricordare che le trattative e l’informativa precontrattuale, nella prassi tradizionale, non hanno una diretta rilevanza giuridica poiché il contratto ancora non è formalmente concluso.
Tuttavia il contegno delle parti in questa fase può acquisire importanza qualora emerga una patologia o un vizio che ha prodotto un danno ingiusto derivante dalla responsabilità precontrattuale di una parte nei confronti dell’altra.
In modo più preciso, l’informativa precontrattuale è un elemento essenziale che, come vedremo fra poco, si incardina sui principi di correttezza e buona fede previsti dall’art. 1375 c.c. ma che, seppur indispensabile e imprescindibile per la successiva stipula del contratto, acquisisce una rilevanza giuridica solo dinnanzi alla violazione dei predetti principi realizzando fattispecie di responsabilità.
Nell’opposta ipotesi, ovvero qualora non emergano intralci o problemi nella fase precontrattuale, quest’ultima non avrà particolare rilevanza giuridica e verrà, di fatto, data per acquisita e inglobata nell’accordo finale realizzato dalle parti contraenti.

2. Il volume fonte dell’estratto

Il testo affronta gli aspetti più delicati: i rimedi per i vizi e le discordanze fra il preliminare e l’atto di compravendita, il rapporto fra le parti e gli agenti immobiliari e la possibile verifica dell’insorgere dell’obbligo o meno delle parti di corrispondere le provvigioni al mediatore. Agli strumenti di finanziamento è dedicato un ampio spazio con particolare riguardo ai nuovi mezzi di recente introduzione: viene analizzato il funzionamento della rinegoziazione e della surroga del mutuo, i meccanismi applicativi del rent to buy, del leasing immobiliare abitativo, del lease back e l’innovativo real estate crowdfunding.