La clausola “mascherata” con rinuncia preventiva all’avviamento è nulla

Il Tribunale di Campobasso, con sentenza n. 486 del 14/05/2024, ha chiarito che la clausola “mascherata” con rinuncia preventiva all’avviamento è nulla.

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1. La vicenda

Un locatore concedeva in locazione un immobile ad un commerciante di autoveicoli. Il contratto (stipulato in data 20 luglio 2015) prevedeva la durata di anni sei rinnovabili di ulteriori sei; il locatore, però, con lettera raccomandata del 15 luglio 2020, pervenuta al destinatario in data 21 luglio 2020, comunicava al conduttore il diniego di rinnovo alla prima scadenza, per la necessità di rientrare nel possesso materiale dell’immobile per l’esercizio di attività commerciale. Successivamente le parti entravano in conflitto: infatti parte conduttrice negava la legittimità dell’altrui condotta e non rilasciava l’immobile, mentre parte locatrice dava atto dell’avvenuta costituzione della società che avrebbe dovuto esercitare la propria attività d’impresa nell’immobile locato. Lo stesso locatore intimava lo sfratto per finita locazione alla concessionaria di autoveicoli, con richiesta subordinata di emissione di ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio, sul presupposto dell’intervenuta scadenza del contratto e della necessità di riacquisire la disponibilità dell’immobile per l’esercizio di attività commerciale. L’intimante sosteneva di aver corrisposto l’indennità di avviamento commerciale accettando il versamento periodico dei canoni annuali in misura ridotta da parte del conduttore, secondo le modalità di cui all’art. 7 del contratto; secondo questo articolo qualora parte locatrice avesse esercitato la facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza ovvero avesse esercitato la disdetta, non avrebbe dovuto corrispondere alla parte conduttrice alcuna indennità per la perdita dell’avviamento, la quale, per espressa pattuizione delle parti si doveva intendere ricompreso nella determinazione del canone di cui al successivo art. 8; a tale proposito era  previsto un canone annuo determinato in euro 6.500,00 (più IVA su base mensile) per i primi 2 (due) anni di locazione e dal terzo anno euro 7.500,00 più IVA, su base mensile. Il locatore sosteneva la validità degli artt. 7 e 8 del contratto di locazione, non avendo questi ultimi ad oggetto alcuna rinuncia preventiva da parte del conduttore all’indennità di avviamento, bensì una pattuizione avente ad oggetto l’estinzione di reciproche obbligazioni: in altre parole sosteneva la tesi dell’avvenuto pagamento dell’indennità di avviamento commerciale per l’effetto del meccanismo di compensazione volontaria previsto nelle predette clausole.
Il conduttore riteneva nullo il diniego di rinnovo alla prima scadenza, mancando la specifica indicazione delle ragioni poste a fondamento della disdetta; in via riconvenzionale chiedeva la declaratoria di nullità delle clausole di cui agli artt. 7 e 8 del contratto di locazione, nonché la condanna del locatore al pagamento della predetta indennità per perdita dell’avviamento commerciale.
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2. La clausola “mascherata” con rinuncia preventiva all’avviamento: la soluzione

Il Tribunale ha rigettato le domande di parte attrice. In particolare lo stesso giudice ha ritenuta invalida la generica comunicazione con la quale il locatore attore ha comunicato il diniego di rinnovo al conduttore, in quanto non rispettoso delle ipotesi tassative di legge (a fronte dell’evidente genericità della dicitura “attività commerciale”).
Il giudicante ha ritenuto fondata la domanda riconvenzionale di parte convenuta quanto all’accertamento della nullità dell’art. 7 del contratto di locazione, trattandosi di norma volta ad ottenere una rinuncia preventiva all’indennità di avviamento. Il Tribunale ha però respinto la richiesta del convenuto di condanna del locatore al pagamento dell’indennità di avviamento. A parere del giudicante, se è vero che, l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dalla corresponsione dell’indennità di avviamento ex art. 34 co. 3 l. 392/78, è anche vero che è stato accertato il rinnovo del contratto di locazione per ulteriori sei anni e parte convenuta non ha mai rilasciato l’immobile. In altre parole, in mancanza di rilascio dell’immobile, ancora occupato, il conduttore non ha subito alcuna perdita di avviamento tale da giustificarne una richiesta risarcitoria ovvero di condanna alla corresponsione della relativa indennità.

3. Le riflessioni conclusive

L’indennità di avviamento commerciale è dovuta al conduttore purché la cessazione del rapporto di locazione non sia stata conseguenza del recesso del medesimo ma dovuta alla volontà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto, o di subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche (Cass. civ., sez. III, 11/03/2020, n. 7015). Nel caso esaminato, in mancanza delle prescrizioni richieste dalla normativa sulle locazioni, il contratto si è rinnovato. Infatti la comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 cit., ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al quarto comma del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere. In mancanza di tale indicazione, infatti, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, senza contare che verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettività di tale destinazione dell’immobile, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 legge citata (Trib. Firenze 3 giugno 2021, n. 344).