Occupazione abusiva di un’area di proprietà del Comune da parte del condominio

Risarcisce il danno il condominio che occupa abusivamente un’area di proprietà del Comune.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. La vicenda

Un Comune conveniva in giudizio davanti al Tribunale un caseggiato per sentire accertare l’occupazione sine titulo da parte del medesimo di un’area di proprietà comunale, con conseguente condanna del convenuto all’immediato rilascio dell’area, al pagamento dell’indennizzo, al risarcimento dei danni anche con riferimento alle opere di ripristino. Si costituiva il convenuto chiedendo – preliminarmente – l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini quali litisconsorti necessari e – nel merito – il rigetto delle domande del Comune. In via riconvenzionale, formulava istanza di declaratoria in proprio favore dell’acquisto a titolo originario in virtù della maturata usucapione ultraventennale ex art. 1158 c.c.  della detta area o – in via subordinata – la costituzione di servitù coattiva di passaggio pedonale e carrabile ex art. 1051 c.c. in favore del medesimo condominio. Tutti i condomini, ritualmente citati a seguito dell’integrazione del contraddittorio, rimanevano contumaci, ad eccezione di un’azienda pubblica la quale si costituiva in relazione alla servitù di elettrodotto. Il Tribunale accoglieva la domanda del Comune e accertata l’occupazione sine titulo da parte del condominio dell’area di proprietà comunale, ordinava alla collettività condominiale l’immediato rilascio di detta area e la riduzione in pristino della stessa con spese a carico dell’occupante. In ogni caso condannava altresì il convenuto e i condomini, terzi chiamati, al pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni anno o frazione di anno di occupazione, dal luglio 1999 alla data di effettivo rilascio in favore del Comune, con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo. La Corte d’Appello rigettava il gravame condividendo integralmente le motivazioni della sentenza di primo grado. Il giudice di appello richiamava la giurisprudenza di legittimità che riteneva ammissibile la prova presuntiva del danno da illegittima occupazione di un immobile. In ogni caso, in merito alla quantificazione del danno, i giudici di secondo grado ritenevano l’importo liquidato in via equitativa (in considerazione dei valori medi applicati) non solo adeguata, ma addirittura contenuta.
Il condominio ricorreva in cassazione sostenendo, tra l’altro, che nel caso di specie, non risultava in alcun modo provata l’esistenza di un danno subito dal Comune, né l’intenzione dello stesso di mettere a reddito l’immobile.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Occupazione abusiva di un’area di proprietà del Comune da parte del condominio: la soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio. Secondo la Cassazione il condominio ricorrente non è riuscito a dimostrare quale sia stata la sua specifica contestazione rispetto alla richiesta del Comune del risarcimento del danno per illegittima occupazione dell’immobile, danno ritenuto provato sulla base di presunzioni e di nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. La Suprema Corte ha considerato il parametro utilizzato per la quantificazione in via equitativa del danno del tutto adeguato con riferimento ai valori medi di mercato.

3. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento aderisce pienamente alle conclusioni delle Sezioni Unite della Cassazione che nel 2022 hanno composto un contrasto insorto fra la Seconda e la Terza Sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo di un immobile. I giudici supremi hanno affermato che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta; inoltre le Sezioni Unite hanno chiarito che, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato; in ogni caso secondo le stesse Sezioni Unite, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (Cass. civ., Sez. Un., 15/11/2022, n. 33645).