Ripartizione delle spese ex art. 1125 c.c.: la casistica

Il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione iuris tantum vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini.

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1. Il solaio interpiano: la ripartizione delle spese

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 04/10/2018, n. 24266); il solaio esistente che separa il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio appartenente a proprietari diversi, invero, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani perché ha la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore. Esso costituisce infatti l’inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà, con utilità ed uso uguale per entrambe e correlativa inutilità per gli altri condomini. Coerentemente con questa funzione l’art. 1125 c.c. prevede che le spese per la manutenzione dei soffitti siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Trib. Torre Annunziata 3 maggio 2024, n. 1294). Si ricorda che esistono i balconi incassati, tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto. Per tali balconi si applica il regime di spese dell’articolo 1125 c.c.: quindi le spese per la manutenzione della soletta, considerata alla stessa stregua dei solai, devono essere sostenute da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. È vero però che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (sottobalcone o cielino) si debbono considerare beni comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Trib. Catania 7 luglio 2023, n. 2951). In ogni caso la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell’art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Il cortile che funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti

Nel caso di lavori di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funga, altresì, da copertura per le unità immobiliari sottostanti, il criterio da utilizzare è quello previsto dall’art.1125 c.c. che accolla per intero le spese relative alla manutenzione del pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione (cioè la collettività dei condomini), mentre a carico del proprietario del piano inferiore (cioè dell’autorimessa) pone la spesa per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale conclusione è ritenuta valida anche nel caso di giardino pensile sovrastante un’autorimessa.
Così le spese per la riparazione del lastrico – giardino condominiale, che funge anche da solaio ad una sottostante autorimessa, vanno ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1125 c.c., attribuendone, così, la metà al proprietario del suddetto locale. È innegabile, infatti, che in tale circostanza il giardino pensile sia utilizzato da tutti i condomini quale area verde, ma esso rivesta contemporaneamente anche l’importante funzione di riparo e copertura dell’autorimessa, funzione che non può considerarsi secondaria.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione del solaio che separi i locali terranei (di proprietà di un singolo condòmino) dai vani scantinati
Le spese per la manutenzione e ricostruzione del solaio che separi i locali terranei (di proprietà di un singolo condòmino) dai vani scantinati, incluse le strutture che abbiano una funzione divisoria, di sostegno e copertura, spettano per metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per l’altra metà a carico dei condomini.
La spesa per la pavimentazione del solaio sarà a carico del singolo condomino. Spettano invece al condominio le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto del piano cantinato, salvo diversa convenzione. In ogni caso devono gravare sulla collettività condominiale quelle per pilastri e travi portanti, per le quali si applica il criterio generale di cui all’art. 1123 c.c., essendo detti beni comuni a tutti i condomini.