Accordi locali di associazioni dei proprietari e conduttori: Comune non può imporre intesa

Un recente sentenza del TAR Lombardia ha sancito che il Comune non può imporre un’intesa tra associazioni dei proprietari e dei conduttori per la formazione o il rinnovo degli accordi locali.

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1. Contratti di locazione: possibilità di canone concordato e accordi tra associazioni

I contratti di locazione a canone concordato prevedono canoni calmierati (ma non imposti), a fronte di vantaggi fiscali a favore sia dei proprietari (risparmio Imu del 25% stabilito dallo Stato, oltre ad un’ulteriore percentuale deliberata dai Comuni e alla possibilità di accedere al regime fiscale della cedolare secca al 10%, in luogo di quella ordinaria del 21%), sia degli inquilini.
La legge 431/1998 prevede all’art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione), comma 3, che in alternativa agli ordinari contratti di locazione disciplinati dal primo comma del medesimo articolo (cioè il classico contratto 4+4 a canone libero) le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. 
La normativa attribuisce ai Comuni il compito di convocare le organizzazioni rappresentative al fine di avviare le trattative tra di esse, di recepire il testo degli accordi, a seguito del loro deposito e di assicurare alle stesse “la massima pubblicità” (art. 7, comma 2, D.M. 16/01/2017). Non vi è dubbio che l’amministrazione comunale possa agire da mediatore tra gli interessi in conflitto per favorire il raggiungimento di accordi. Il ruolo delle associazioni di categoria consiste nel contrattare tra di loro il testo degli accordi, la suddivisione delle città in zone e, all’interno delle zone l’inquadramento degli immobili in diverse sub-fasce, a seconda della tipologia dell’immobile, delle sue caratteristiche, al fine di arrivare alla quantificazione dei canoni tra minimi e massimi. In esito a detti accordi i proprietari e gli inquilini potranno sottoscrivere contratti in linea con gli accordi territoriali e con l’assistenza delle associazioni oppure potranno attestare la conformità dei canoni alle previsioni degli accordi territoriali. Ciò premesso, si sono poste le seguenti questioni: il Comune può imporre un accordo? Possano esserci più accordi?
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2. Un caso recente

La vicenda prendeva l’avvio quando nel 2023 una nota associazione e altre organizzazioni di proprietari e inquilini raggiungevano un Accordo nel rispetto dell’articolo 4, legge 431/1998 e del Dm 16 gennaio 2017. Con Determinazione Dirigenziale, il Comune non riteneva valido l’Accordo sopra detto ex art. 2, comma 3, L. 431/98 e D.M. 16 gennaio 2017 e lo escludeva dall’applicazione della aliquota agevolata IMU e dall’accesso ai contributi economici erogati dal Comune. Le prime associazioni si rivolgevano al Tar contestando la Determinazione Dirigenziale solo nella parte in cui la stessa escludeva l’accordo da loro sottoscritto dall’applicazione delle già menzionate agevolazioni comunali. L’impugnazione non aveva, quindi, lo scopo di contestare la validità di un secondo accordo locale siglato dal Comune con altre associazioni sindacali territoriali dei conduttori e della proprietà edilizia; anzi le ricorrenti sostenevano l’ammissibilità di entrambi gli accordi alle agevolazioni comunali in materia.

3. La decisione del TAR

Secondo il Tar la normativa non esclude che possano esserci più accordi se adottati nel rispetto dei criteri di cui al DM 16 gennaio 2017. A parere dei giudici ammnistrativi se è vero che i Comuni, secondo la legge sopra richiamata, svolgono un importante ruolo al fine di promuovere la trattativa diretta alla formazione/rinnovo degli accordi locali ad opera delle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e dei conduttori in sede locale, non è altrettanto vero che soltanto le associazioni convocate ai tavoli organizzati dai Comuni, e che abbiano poi effettivamente presenziato a detti tavoli, possano partecipare alla formazione dell’accordo locale. In altre parole il Tar ha affermato che nulla nella legge autorizza a concludere che le parti abbiano l’obbligo di aderire alla sola proposta maturata al tavolo tra Comune e associazioni. Non spettava perciò al Comune sindacare il contenuto dell’accordo siglato dalle ricorrenti, per valutare la congruità dei canoni concordati, come è invece stato fatto illegittimamente. Gli stessi giudici ammnistrativi non hanno ritenuto condivisibile la tesi del Comune, per il quale con la determinazione dirigenziale impugnata sarebbe stata legittimamente esercitato le facoltà previste dall’articolo 2, comma 4, della legge n. 431/1998, trattandosi di benefici fiscali ulteriori rispetto a quelli che, ai sensi dell’articolo 8 della legge n. 431/1998 e dell’articolo 5 del D.M. 16 gennaio 2017, conseguono ex lege ai contratti di locazione stipulati in adesione ad accordi territoriali conformi ai principi ed ai criteri stabiliti dal medesimo D.M. del 16 gennaio 2017; infatti, il Tar ha evidenziato che l’art. 2, comma 4, della legge n. 431 del 1998 non distingue affatto a seconda che l’accordo trovi l’apprezzamento del Comune o no, ma attribuisce il potere di modulare in melius i benefici fiscali al solo fine di promuovere la contrattazione, incentivando l’esercizio dell’autonomia contrattuale delle associazioni di categoria. Alla luce di quanto sopra il ricorso è stato accolto e per l’effetto annullata la determinazione dirigenziale impugnata per la sola parte relativa all’esclusione dell’accordo siglato dalle parti ricorrenti: in tal caso però rimane fermo il potere-dovere del Comune di pronunciarsi nuovamente, e di inserire tale accordo tra quelli utili per il regime di agevolazione fiscale, ove ne sussistano i presupposti di legge (Tar Lombardia 27 giugno 2024, n. 2005).