Appartamento locato non allacciato alla rete idrica comunale: cosa può fare il conduttore?

Appartamento locato non allacciato alla rete idrica comunale: il conduttore dopo aver visitato l’immobile e firmato il contratto non può lamentarsi del prosciugamento del pozzo da cui attingeva l’acqua e sospendere il pagamento dei canoni.

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1. La vicenda

Un immobile ad uso abitativo veniva concesso in locazione per la durata di quattro anni (dall’1.2.2022 al 31.1.2026) e ad un canone mensile di Euro 210,00, con contratto regolarmente registrato in data 26.1.2022. Successivamente il locatore si rivolgeva al Tribunale perché il conduttore si è reso moroso nel pagamento dei canoni da luglio a dicembre 2022, oltre quelli successivamente maturati dall’ordinanza di provvisorio rilascio del 14.4.2023 fino alla liberazione effettiva, avvenuta il 14.4.2023. Il proprietario dell’immobile locato chiedeva la risoluzione per inadempimento imputabile al resistente, con conseguente condanna al pagamento della somma di Euro 2.100,00, oltre interessi. Il conduttore si difendeva facendo presente che dopo essersi trasferito nell’abitazione si era accorto di un grave difetto dell’immobile non menzionato in contratto. In particolare l’inquilino evidenziava che l’abitazione locata non era allacciata alla rete idrica comunale, bensì era servito da un pozzo posto nel terreno adiacente il fabbricato che, dopo qualche mese, si era prosciugato, con conseguente impossibilità, quindi, di abitarvi, aggravata, altresì, dal fatto che l’unico bagno dato in fitto al pian terreno non era agibile. Di conseguenza eccepiva che la sospensione del canone era legittima e che il contratto andava risolto per fatto della locatrice, oltre alla restituzione della cauzione di Euro 420,00 e al risarcimento dei danni morali e materiali patiti.
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2. Appartamento locato non allacciato alla rete idrica comunale: la soluzione

Il Tribunale ha dato torto al conduttore. Come ha evidenziato lo stesso giudice il conduttore ha visionato l’immobile insieme ad un tecnico di sua fiducia, apprendendo dal locatore che la zona non era servita dall’acquedotto e che l’abitazione attingeva acqua da un pozzo. Tale fatto è stato confermato da un teste che ha riferito come il conduttore, sebbene informato di tale precondizione, non abbia obiettato nulla. Anzi l’inquilino ha affermato che, comunque, la soluzione abitativa gli andava bene e che l’immobile e gli spazi gli piacevano, accettando di stipulare il contratto. Del resto il Tribunale ha pure notato che il resistente, nonostante abbia omesso di pagare il canone a far data da luglio 2022 e nonostante la denunciata mancanza di acqua, è, comunque, rimasto dentro l’immobile fino alla riconsegna avvenuta il 14.4.2023, in tal senso facendo seriamente dubitare della credibilità della propria pretesa.
Secondo il giudice campano, quindi, il conduttore ha consapevolmente deciso di prendere in locazione un bene la cui dotazione di acqua poteva, secondo la conoscenza avutane, venire a mancare, trattandosi di abitazione servita da un pozzo. Peraltro, come dichiarato dallo stesso testimone del resistente è apparso inverosimile che l’inquilino non sapesse “della presenza dei tre pozzi, di cui uno è proprio nell’ingresso principale”. Al locatario pertanto i giudici hanno riconoscono solo il diritto ad ottenere la restituzione della caparra, per il resto è stato condannato a versare al proprietario tutti i canoni pregressi inevasi.

3. Le riflessioni conclusive

Secondo l’articolo 1578 c.c. se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, grava invero sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività ripromessasi (cfr. Tribunale di Messina, Sentenza n. 1015/2024 del 19-04-2024). L’art. 1578 c.c. offre, quindi, al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione, diversamente dall’art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento) che prevede una forma di autotutela relativa alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c. (Cass. n. 16917/2019). La norma in questione, però, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (cfr. Cass. nn. 10271/2002, 10639/2012, 26540/2014). Spetta, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa (Cass. n. 3548/2017; S.U. n. 11748/2019).