Installazione ascensore da parte del singolo condomino

Approfondimento sull’installazione dell’ascensore da parte del singolo condomino: immobili vincolati, distanze legali e dissenso degli altri partecipanti al condominio.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Installazione ascensore da parte del singolo condomino: premessa

Ai sensi dell’articolo 10, terzo comma, della legge 120/2020 ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989 n. 13 e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020 n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c. Naturalmente tale norma riguarda anche l’installazione di un ascensore da parte del singolo partecipante al condominio; del resto, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea, essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (Cass. civ., sez. II, 02/02/2023, n. 3184). L’art. 1121 c.c., comma 3, fa salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale (così Cass. civ., sez. VI – 2, 08/06/2020, n. 10850).
Infatti l’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123 c.c., comma 3, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi (Trib. Napoli 23/06/2023, n. 6507).
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: 

2. Immobili sottoposti a vincoli

La speciale disciplina di favore contenuta nella l. 9 gennaio 1989, n. 13, si applica anche a beneficio di persone anziane le quali, pur non essendo portatrici di disabilità vere e proprie, soffrano comunque di disagi fisici e di difficoltà motorie (Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2017, n. 7938).
Tale legge infatti, in base ad un’interpretazione costituzionalmente orientata, esprime il principio secondo il quale i problemi delle persone affette da una qualche specie invalidità devono essere assunti dall’intera collettività e in tal senso ha imposto in via generale che nella costruzione di edifici privati e nella ristrutturazione di quelli preesistenti, le barriere architettoniche siano eliminate indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte di persone disabili, trattandosi comunque di garantire diritti fondamentali (così Corte Cost., 10 maggio 1999, n. 167,) e non già di accordare diritti personali ed intrasmissibili a titolo di concessione alla persona disabile in quanto tale. Tenendo conto di quanto sopra per le disposizioni contenute nella l. n. 13 del 1989 si ricorre ad un’interpretazione estensiva. Va rimarcato inoltre che, in particolare, secondo l’art. 4 della legge stessa, gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche previsti dall’art. 2 della legge, ovvero quelli volti a migliorare le condizioni di vita delle persone svantaggiate nel senso descritto, si possono effettuare anche su beni sottoposti a vincolo come beni culturali, e la relativa autorizzazione, come previsto dal comma 4 di tale articolo, “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato”, precisandosi quindi al comma 5 che “il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”. Si è in tal modo introdotto nell’ordinamento, in ordine ai peculiari valori presidiati dalla legge in esame, un onere di motivazione particolarmente intenso, e ciò in quanto l’interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico, a sua volta promanante dall’art. 9 Cost., soltanto in casi eccezionali (Consiglio di Stato 14 gennaio 2020 n. 355).

3. Distanze legali

L’installazione di un ascensore da parte di un condomino in area comunale rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell’art. 3, comma 2, l. n. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale. L’art. 3, comma 2, della l. n. 13/1989 dispone però che è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 c.c. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune. Ne consegue che il rispetto dell’art. 907 c.c. deve essere assicurato al di fuori dell’ambito condominiale (Cass. civ., sez. II, 21/03/2024, n. 7609).

4. Il parere contrario degli altri condomini

L’istallazione di un ascensore da parte di un disabile, a proprie spese, è lecita anche contro la volontà del condominio e di alcuni condomini, atteso che né il condominio né i singoli condomini possono impedire l’istallazione di un ascensore per disabili (Trib. Velletri 22 febbraio 2023, n. 345). In questi casi prevale il principio di solidarietà e, quindi, per l’abbattimento delle barriere architettoniche, il condomino disabile può, a proprie spese, decidere di istallare un ascensore anche contro la volontà del resto del condominio. Certo l’installazione in questione non può certo mettere in pericolo la stabilità o la sicurezza del fabbricato.