Prevenzione incendi: autorimessa condominiale e ruolo dell’amministratore

In materia di prevenzione incendi si deve ritenere che, qualora gli impianti e i locali non risultino conformi alle norme di legge, ciò comporta l’inagibilità dell’impianto/locale (se la situazione non viene regolarizzata) e la responsabilità penale dell’amministratore di condominio, se prosegue l’esercizio dell’impianto non regolarizzato. Pertanto il condominio deve procedere alla regolarizzazione oppure si dovrà procedere a sospendere l’esercizio dell’impianto/l’utilizzo dei locali. La SCIA antincendio è obbligatoria solo se il condominio o lo stabile presenta una di quelle caratteristiche che sono state previste nell’allegato 1 del Dpr 151/2011. In particolare, diventa obbligatorio per l’amministratore presentare la scia antincendio quando il condominio ha una altezza antincendio superiore a 24 metri; installato un gruppo elettrogeno con potenza complessiva pari o superiore a 500 kw; presenta una autorimessa, un box condominiale o un parcheggio con superficie coperta superiore a 300 mq. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Autorimessa chiusa per prevenzione incendi e delibera illegittima

È stata considerata nulla la delibera con la quale l’assemblea ha approvato all’unanimità dei presenti di mantenere chiuse le autorimesse (non rispettose della normativa antincendio), con possibilità di accedere ai magazzini con richiesta all’amministratore, esonerandolo dalle relative responsabilità in sede sia civile che penale anche degli altri condomini.
Secondo il giudice di merito, quindi, la questione adeguamento delle autorimesse deve essere posta all’ordine del giorno e solo come conseguenza di una mancata approvazione delle opere deve essere disposta la chiusura delle autorimesse; l’assemblea, però, non può, senza nulla deliberare sul punto esecuzione delle opere di adeguamento, limitarsi a disporre la chiusura delle autorimesse, con conseguente illegittima limitazione dei diritti individuali di utilizzo delle proprietà esclusive; in ogni caso fuoriesce dalle proprie competenze, la decisione dell’assemblea di esonerare l’amministratore dalle proprie responsabilità (Trib. Aosta 28 giugno 2022, n. 223). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. Il ruolo dell’amministratore

Di regola l’amministratore ha l’obbligo di contattare un tecnico specializzato che si occuperà di presentare la SCIA al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco e il condominio da quella data può esercitare l’attività. Naturalmente il tecnico incaricato deve essere in possesso di una specifica abilitazione conseguita attraverso corsi certificati (risultando quindi inserito nell’elenco dei professionisti incendio del Ministero degli Interni), ma anche in regola con i vari corsi di aggiornamento, indispensabili per poter esercitare l’attività.
In ogni caso l’amministratore deve curare l’istruzione della pratica al fine di procurarsi le certificazioni riguardanti le parti comuni; deve curare la manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, degli impianti antincendio, quali ad esempio gli estintori o i sensori di rilevamento del fumo ed infine, deve informare ed istruire in maniera adeguata il personale che svolge lavoro all’interno dell’edificio condominiale.

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3. La responsabilità penale dell’amministratore di condominio: un caso recente

Si deve considerare che integra il reato di cui all’art. 20, d.lgs. 8 marzo 2006, n.139 la condotta dell’amministratore di condominio che, in relazione ad un edificio adibito a civile abitazione di altezza superiore a 24 metri, ometta di presentare la segnalazione certificata di inizio attività ai fini antincendio o la richiesta di rinnovo periodico della conformità antincendio, rientrando la sua attività tra quelle soggette ai controlli antincendio, elencate dall’Allegato I del d.P.R. 1 agosto 2011, n. 151, anche in ragione del dato di comune esperienza rappresentato dalla detenzione e dall’impiego, nei condomini, di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti.
A tale proposito si segnala una recente vicenda esaminata dalla Cassazione che prendeva l’avvio quando un amministratore di condominio veniva sottoposto a procedimento penale. L’imputazione provvisoria contemplava il reato di cui all’art. 20, comma 1, del D.lgs 139/2006 per omessa presentazione della SCIA per attività soggetta al controllo dei VV.FF. ex art. 4 d.P.R. n. 151/2011 in relazione ai locali dell’autorimessa condominiale. Il Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Bologna riteneva colpevole l’amministratore. Lo stesso giudice riteneva irrilevanti le questioni relative all’ottemperanza delle prescrizioni imposte dai VV.FF all’esito del sopralluogo, in quanto il reato, come accertato, si era consumato, quando l’imputato era in carica quale amministratore del condominio. Veniva disposta però l’archiviazione per tenuità del fatto ex art. 131-bis c.p. La questione veniva sottoposta all’attenzione della Cassazione. Il ricorrente faceva presente che era stato nominato amministratore di condominio in una situazione di pregressa e risalente assenza della SCIA e che lo stesso aveva dato avvio alla procedura di cui al D.lgs 13/2006 depositando apposita istanza ai VV.Ft competenti. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando il profilo di colpa configurabile in capo al ricorrente (Cass. pen., sez. III, 26/08/2024, n. 33114).