Locazione commerciale e diniego del rinnovo del contratto a mezzo pec

Locazione commerciale: il diniego del rinnovo del contratto comunicato a mezzo pec rende invalida l’inoltrata disdetta?

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1. La vicenda

Una società concedeva in locazione un immobile ad uso commerciale ad un imprenditore. Nel contratto, regolarmente registrato, i contraenti avevano previsto una durata di 6 anni; successivamente la locatrice con pec comunicava al detto conduttore l’intenzione di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, indicando nel corpo di tale missiva, quale motivazione alla base del diniego, la necessità di adibire l’immobile all’esercizio” della propria attività commerciale, avente ad oggetto il commercio all’ingrosso, il noleggio e l’effettuazione di manutenzione ordinaria e straordinaria di carrelli elevatori. Il conduttore non riscontrava la pec né, comunque, manifestava l’intenzione di rilasciare l’immobile alla prima scadenza; di conseguenza la società locatrice conveniva in giudizio il detto imprenditore, per sentir convalidare l’intimata licenza per finita locazione alla data convenzionalmente prevista come scadenza dello stipulato contratto. Con memoria difensiva si costituiva in giudizio il conduttore, chiedendo di accertare la sussistenza dei presupposti di legge invocati dalla locatrice per il recesso anticipato ed emettere i conseguenziali provvedimenti di legge”; in ogni caso domandava di subordinare il rilascio dell’immobile ex adverso invocato alla restituzione del deposito cauzionale e al versamento dell’indennità di avviamento alla data di consegna.

2. Locazione commerciale e diniego del rinnovo del contratto a mezzo pec: la soluzione

Il Tribunale ha accolto la domanda di restituzione della società locatrice. Il giudicante ha notato che la locatrice ha provveduto a comunicare tempestivamente al conduttore l’intenzione di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, specificando espressamente nel corpo della pec inoltrata le motivazioni alla base della disdetta; del resto – come ha evidenziato il Tribunale – il resistente nemmeno ha posto in discussione il motivo di recesso prospettato dall’impresa istante. In ogni caso secondo lo stesso Tribunale la circostanza per la quale il diniego del rinnovo del contratto sia stato comunicato – non già tramite raccomandata a.r., ma a mezzo pec non ha reso invalida l’inoltrata disdetta: infatti l’art. 48, II comma, del D.lgs. n. 82/05 ha equiparato la raccomandata postale alla trasmissione del documento via pec.

3. Le riflessioni conclusive

La decisione si è uniformata alla posizione espressa dalla Cassazione che ha già osservato come l’art. 48, comma 2, D.lgs 82/2005 (a tenore del quale “La trasmissione del documento informatico per via telematica, effettuata ai sensi del comma 1, equivale, salvo che la legge disponga diversamente, alla notificazione per mezzo della posta”), abbia equiparato la raccomandata postale alla trasmissione del documento via pec (Cass. civ., sez. I, 12/04/2022, n. 11808). Sotto questo profilo quindi l’inviata disdetta è stata ritenuta rituale e tempestiva. Si ricorda che l’art. 29 della L. n. 392/78 impone al locatore una specificazione analitica del motivo del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, dopo il rilascio, il controllo circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, nel caso in cui il conduttore pretenda l’applicazione delle misure sanzionatorie previste dall’art. 31 della stessa legge (Cass. civ., sez. III, 06/11/1996, n. 9646). Sembra utile evidenziare che grava sul locatore che agisce per fare valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per uno dei motivi indicati dall’art. 29 della legge sull’equo canone l’onere di provare – ove sorga al loro riguardo contestazione – gli elementi richiesti dalla legge, quali, in particolare, se il diniego sia fatto dipendere dai motivi indicati dalla lett. b del predetto articolo, il rapporto di parentela che lo lega al soggetto in favore del quale chiede il rilascio e la serietà dell’intenzione di destinare l’immobile ad una delle attività di cui all’art. 27 (Cass. civ., sez. III, 28/10/1992, n. 11734). Trattandosi di atto recettizio, la disdetta produce i propri effetti, consistenti – non già nello sciogliere il contratto in corso, bensì – nell’impedire il rinnovo del contratto, solo dal momento in cui perviene al destinatario: sicché, è tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l’esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data. In altri termini è imprescindibile che la ricezione della disdetta intervenga entro il termine di legge (sei mesi prima per le locazioni ad uso abitativo; un anno prima per le locazioni ad uso diverso; diciotto mesi prima per le locazioni ad uso alberghiero) o quello più ampio contrattualmente stabilito.