Acquisto della casa: difformità tra valore dichiarato e valore del mutuo

Approfondimento sulla difformità tra valore dell’immobile dichiarato e valore del mutuo. Per approfondire il tema della compravendita di immobili, consigliamo il volume: I contratti di compravendita immobiliare

1. Difformità tra valore dichiarato e valore del mutuo

Fino a qualche anno fa per chi comprava una casa era più facile ottenere un mutuo bancario superiore al prezzo di vendita dell’immobile. Questa pratica si prestava ovviamente a pagamenti in nero e all’evasione di imposte. Oggi questa pratica non è più possibile grazie ai controlli incrociati effettuati direttamente dal demanio, archivio notarile e conti correnti bancari.
Quindi se si richiede un mutuo alla banca per il pagamento del prezzo d’acquisto che dagli atti risulta valere molto meno, automaticamente partono gli accertamenti.
Per essere in regola è essenziale che il prezzo del bene coincida con il prestito ipotecario contratto con l’istituto di credito, o almeno che non se ne discosti in maniera evidente.
L’Agenzia delle Entrate controlla che la congruità tra la cifra dichiarata nel rogito notarile e il finanziamento erogato dall’Istituto di credito.
Gli Istituti di credito finanziano di solito l’80% del valore dell’immobile e solo alcune banche, in presenza di particolari requisiti e in cambio di precise condizioni, arrivano ad erogare fino al 100% del mutuo.
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2. Una recente sentenza della Cassazione: n. 18866 del 10/07/2024

La Cassazione è tornata recentemente sul tema ed in materia di compravendita di immobili ha giudicato legittimi gli accertamenti di Agenzia Entrate in caso di mutuo avente un prezzo superiore al valore d’acquisto dell’immobile.
La fattispecie trae origine da un ricorso di una contribuente, socia accomandante di una società immobiliare, che ha impugnato dinanzi alla competente Commissione tributaria provinciale un avviso di accertamento che ha determinato un maggior reddito di partecipazione conseguente ad un avviso di accertamento emesso nei confronti della società partecipata.
L’avviso nasce da una verifica fiscale, a seguito della quale l’Ufficio dell’Agenzia delle entrate ha ritenuto non congrui i corrispettivi delle alienazioni di alcuni immobili ceduti dalla società partecipata ed ubicati all’interno di un complesso immobiliare, sulla base del riscontro tra le dichiarazioni rese dal legale rappresentante della società e l’entità della commissione per la mediazione percepita dall’agente immobiliare, nonché l’importo (di gran lunga superiore rispetto al corrispettivo) dei mutui bancari accesi presso gli istituti di credito.
Il ricorso è stato respinto in primo grado, mentre in secondo grado i giudici della competente Commissione tributaria regionale hanno riconosciuto, in parte, le ragioni della contribuente.
L’Agenzia delle entrate pertanto ha proposto ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha accolto le ragioni della Amministrazione Finanziaria.

3. I principi enunciati

La Corte ha precisato che l’erogazione agli acquirenti di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell’atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati, in misura corrispondente a tale prezzo.
La Corte ha inoltre stabilito che la presunzione semplice, per la quale il corrispettivo versato per l’acquisto dell’immobile non può essere inferiore all’importo del mutuo concesso dalla banca, è rafforzata dalle disposizioni sul limite massimo di finanziabilità stabilito con la deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (Cicr), secondo cui l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l’80% del valore dell’immobile oggetto di compravendita (potendo raggiungere il 100% soltanto in presenza di garanzie integrative) nonché dalle regole poste dalla Banca d’Italia agli istituti bancari per concedere finanziamenti di credito fondiario, regole la cui violazione sarebbe lesiva degli interessi degli stessi istituti di credito, tenuti a garantire il capitale dato a prestito con beni il cui valore non può essere inferiore: in base a tali regole, il prezzo di cessione degli immobili non può essere inferiore all’80% dell’ammontare del mutuo contratto.

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