Locazione commerciale nulla: si può chiedere la restituzione delle somme corrisposte?

Locazione commerciale: se contratto è nullo chi ha fruito del bene può chiedere la restituzione delle somme corrisposte?

Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

1. La vicenda

Una cooperativa sottoscriveva (in data 02.12.2020) un contratto di sublocazione con una s.r.l. avente a oggetto un’immobile commerciale per la durata di anni 6 rinnovabile (a far data dal 1.1.2021) verso il corrispettivo di un canone mensile di € 1.200,00. Dopo la sottoscrizione del contratto la s.r.l. chiedeva di versare il canone di locazione ad una società immobiliare. Successivamente la cooperativa riceveva la visita dell’Ufficiale Giudiziario (in data 03.11.2022), apprendendo che il contratto di leasing di cui era titolare la sublocatrice si era risolto sin dal 20.03.2019. In pratica la conduttrice era convinta che la s.r.l. non fosse legittimata a concludere la sublocazione. Di conseguenza la cooperativa si rivolgeva al Tribunale per ottenere dalla sublocatrice la restituzione di quanto versato a titolo di canoni (dal 01.01.2021 all’ottobre 2022 per un totale di € 24.400,00), oltre alla restituzione del deposito cauzionale versato (per € 2.400,00). S.r.l. e società immobiliare, eccepiti l’improcedibilità della domanda per mancato tentativo di mediazione e il difetto di legittimazione passiva della seconda, si difendevano facendo presente che la richiesta di riavere gli importi pagati era infondata visto che la conduttrice aveva goduto dell’immobile per il periodo in esame.

2. Locazione commerciale nulla e restituzione delle somme corrisposte: la soluzione

Il Tribunale ha messo in rilievo il difetto di legittimazione passiva della immobiliare la quale ha percepito le somme quale mera rappresentante della s.r.l. Infatti deve essere esclusa la legittimazione passiva in proprio del rappresentante in un’azione promossa ai sensi dell’art. 2033 c.c. al fine di ottenere la restituzione di somme versate al medesimo in tale specifica qualità, spettando tale legittimazione esclusivamente al rappresentato. Del resto, come ha osservato il Tribunale, in una lettera del 31.12.2020, la sublocatrice s.r.l. ha comunicato alla cooperativa di aver conferito alla detta società immobiliare un mandato a esigere e incassare per conto della sublocatrice tutte le somme dovute in pendenza del contratto di locazione. Ciò premesso lo stesso giudice non ha accolto le richieste della cooperativa osservando che non è emersa alcuna prova sulla circostanza che la s.r.l. non avesse possibilità di locare il bene immobile. Il Tribunale ha notato che anche se il contratto di locazione fosse risultato nullo o, comunque, inefficace (perché la s.r.l. aveva subìto la risoluzione del leasing), si sarebbe dovuto tenere conto che la ricorrente aveva pacificamente goduto della locazione per tutto il periodo fino all’ottobre 2022. Pertanto, la domanda di ripetizione dei canoni versati non è stata accolta (la ricorrente non ha neanche dimostrato tutti i pagamenti dei canoni per il periodo oggetto della domanda di ripetizione). Diverso discorso, invece, per il deposito cauzionale visto che la funzione di garanzia che lo stesso è chiamato a svolgere non può aver luogo in relazione a un contratto nullo.

3. Le riflessioni conclusive

Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell’immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (Cass. civ., sez. III, 12/02/2019, n. 3971). La questione è strettamente giuridica e attiene alla concreta applicabilità del principio secondo il quale la nullità del contratto – per il fatto stesso che il contratto nullo è da considerare “inter partes” come assolutamente improduttivo di effetti – comporta per ciascuna delle parti il diritto di ripetere la prestazione effettuata. Tale principio non opera incondizionatamente ma trova un limite nel caso in cui una delle prestazioni non sia materialmente ripetibile, poiché in quest’ultima ipotesi l’altra parte ha diritto di ritenere la controprestazione effettuata in suo favore, evitandosi così un inammissibile arricchimento senza causa di una parte in danno dell’altra (Cass. civ., sez. III, 03/05/1991, n. 4849). In quest’ottica, in relazione agli effetti che conseguono alla nullità di un contratto di locazione non registrato, è stato affermato che, la mancata prova degli esborsi economici sostenuti da parte del conduttore (ad esempio, con quietanze di pagamento), non giustifica la richiesta di ripetizione delle somme di danaro pretese in pagamento (Trib. Palermo 18 gennaio 2021).