Compatibilità dell’attività di intermediazione immobiliare con l’amministrazione del condominio

L’attività di intermediazione tra singolo condomino alienante e terzo acquirente prestata dell’amministratore di condominio presenta problemi di compatibilità? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Incompatibilità con l’attività di agente immobiliare

La legge 3 maggio 2019, n. 37 (Legge europea 2018) ha sostituito il comma 3 dell’articolo 5 della l. n. 39/1989 ridefinendo i regimi di incompatibilità con l’attività di agente immobiliare; così da un lato si è consentito ai mediatori di erogare alla propria clientela tutta una serie di servizi legati comunque alla gestione di un immobile (come, ad esempio, il coordinamento di tutta la fase degli affitti brevi, compresa la cura di tutte quelle attività collegate come la pulizia degli immobili, l’accoglienza del conduttore), dall’altro, si è escluso i dipendenti, pubblici e privati. In ogni caso, il nuovo comma 3 dell’art. 5. L. 3 febbraio 1989, n. 39 ha stabilito anche l’incompatibilità tra l’attività di mediazione e le professioni intellettuali del medesimo settore merceologico e, comunque, in situazioni di conflitto di interesse.
A seguito di tale modifica il MISE ha ribadito l’incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e amministratore di condominio, sia nel caso in cui quest’ultima venga intesa come professione intellettuale relativa al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia ove venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni relativi al medesimo settore merceologico; del resto si sottolinea l’evidente conflitto di interesse in cui si verrebbe a trovare il mediatore immobiliare che, oltre a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministri e lo gestisca per conto del condominio (nota pubblicata in data 22 maggio 2019).
Secondo il Tribunale di Genova deve osservarsi che non si rinviene nell’ordinamento ed in seno alle disposizioni codicistiche che disciplinano la materia condominiale alcun divieto in relazione all’esercizio contestuale delle suddette attività (Trib. Genova. 14 luglio 2021 n. 1684). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La posizione “equilibrata” del TAR Bologna

Il contratto dell’amministratore certamente non costituisce prestazione d’opera intellettuale non essendo richiesta l’iscrizione ad alcun apposito albo o elenco, ma solo il possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, rientrando tra le professioni di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4 (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021).
L’attività di amministratore di condominio non sembra rientrare perciò nelle “attività intellettuali“, che, in base al nuovo comma 3 dell’art. 5. L. 3 febbraio 1989, n. 39, sono incompatibili con quella di agente immobiliare. Recentemente il Tar Bologna ha chiarito come per verificare la compatibilità o meno tra le due professioni sia necessaria una verifica caso per caso delle situazioni coinvolte (non essendo accettabile l’individuazione di incompatibilità astratte e assolute).
Secondo tale opinione l’incompatibilità è determinata anzitutto dalla consistenza dei ricavi provenienti dall’attività di amministratore di condominio, esercitata in via prevalente e in forma imprenditoriale, attraverso una struttura e risorse umane dedicate.
In tal caso nascerebbe inevitabilmente il rischio che le unità immobiliari amministrate da un agente immobiliare siano indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con conseguente venir meno di quell’imparzialità propria del mediatore che ha il compito di promuovere la conclusione dell’affare. In altre parole, per questa tesi, l’amministratore strutturato, con consistente volume d’affari, potrebbe non essere indipendente e, quindi, ragionevolmente indotto a orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli edifici presso i quali ricopre l’incarico di amministratore, trascurando altre opportunità abitative ugualmente interessanti (Tar Bologna 4 gennaio 2022 n. 7).

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3. Compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale ed intermediazione dell’amministratore: una vicenda recente

Una società (che amministrava caseggiati) conveniva in giudizio dinnanzi al Tribunale due acquirenti di un appartamento in un condominio di cui era amministratrice, chiedendone la condanna a pagarle la provvigione per la mediazione del loro acquisto, formalizzato con atto pubblico. I convenuti negavano di dovere una provvigione, perché i loro rapporti erano intercorsi unicamente con una loro amica, dipendente della società e non iscritta all’albo dei mediatori. Inoltre notavano che la società era amministratrice del condominio in cui si trovava l’unità immobiliare compravenduta, oggetto dell’affare mediato; per questa circostanza, gli acquirenti sostenevano che l’attrice non aveva diritto ad alcuna provvigione.
Nell’esaminare la vicenda, la Cassazione ha già stabilito che l’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti e va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1750 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario (Cass. civ., sez. III, 16/01/1997, n. 392). In particolare ha precisato che, con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all’amministratore del condominio non è precluso di espletare attività di intermediazione, tra il singolo condomino alienante ed il terzo acquirente, attesa l’estraneità del detto affare alla sfera delle attribuzioni entro cui, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., è circoscritto il potere dell’amministratore di rappresentare il singolo condomino e di tutelare gli interessi dell’ente di gestione al quale lo stesso partecipa (Cass. civ., sez. II, 18/07/2024, n. 19827; si veda anche Cass. civ., sez. III, 14/03/1984, n. 1750).