Visione dei documenti: l’impedimento invalida la delibera condominiale?

L’impedimento frapposto alla visione dei documenti rende invalida la successiva delibera dell’assemblea condominiale? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: art. 1130 bis c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza 11/09/2003 n. 13350

1. La vicenda: impedimento alla visione dei documenti relativi all’OdG dell’assemblea di condominio

Alcuni condomini citavano in giudizio davanti al Tribunale, il condominio, chiedendo che fosse dichiarata la nullità di una delibera, relativamente al punto n. 1 dell’ordine del giorno. Gli attori lamentavano, tra l’altro, l’omesso esame della documentazione prima dell’adunanza. Il Tribunale non accoglieva la richiesta degli attori. Quest’ultimi si rivolgevano alla Corte di Appello insistendo nell’evidenziare l’impossibilità di esaminare, nonostante le reiterate richieste, la documentazione sottesa al bilancio approvato con riferimento alla “Polizza Fabbricati” e all’elenco dei sinistri. Gli stessi condomini chiedevano la riforma della sentenza e, quindi, l’annullamento della delibera opposta. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La questione

La violazione del diritto del condomino di esaminare, a sua richiesta, i documenti relativi ad argomenti previsti all’ordine del giorno determina l’annullabilità della delibera approvativa dei medesimi punti?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione ai condomini. In particolare i giudici di secondo grado hanno notato che il Tribunale non ha, erroneamente, tenuto conto (come correttamente lamentato dagli appellanti) della richiesta di esibizione di documentazione formulata dagli attori all’amministratore del condominio, riguardante anche il contratto relativo alla “Polizza Fabbricati” e l’elenco completo dei sinistri relativi alla detta polizza condominiale dal 2009 all’attualità (con i relativi esiti e le eventuali somme liquidate con l’indicazione del beneficiario). I giudici di secondo grado hanno osservato che, con missiva, era stato chiesto all’amministratore di poter consultare una serie di documenti, tra cui, per l’appunto, quelli appena menzionati. Del resto, come ha sottolineato la Corte, dal verbale dell’assemblea è emerso come i condomini avessero contestato all’amministratore di non avergli mostrato la detta documentazione, “compreso l’elenco dei sinistri dettagliato”. La Corte ha evidenziato la mancanza di elementi per ritenere che tale documentazione sia stata, invece, consegnata dall’amministratore ai condomini, ricordando che il relativo onere probatorio è a carico del condominio. Trattandosi di rendiconto approvato senza la prova dell’amministratore di aver consentito ai condomini l’esame dei documenti, la delibera è stata annullata.

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4. Le riflessioni conclusive

Il condomino può richiedere ed ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o a estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210).  La Suprema Corte ha precisato che l’esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione, né essere contraria ai principi di correttezza o risolversi in un onere economico per il condominio (Cass. civ., sez. II, 20/02/2020, n. 4445). E’ importante sottolineare che, a fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole ad un’assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l’onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al condominio, ove intenda resistere all’azione del condomino dissenziente (Cass. civ., Sez. II, 19/09/2014, n. 19799; Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210). La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari (Cass. civ., sez. II, 19/05/2008, n. 12650; Cass. civ., sez. II, 11/09/2003, n. 13350). Il perimetro del diritto del condomino a prendere visione ed estrarre copia dei carteggi condominiali è circoscritto e limitato ai locali in cui essi sono custoditi nei giorni e orari stabiliti dall’amministratore. Il diritto di esigere dall’amministratore ricerca, copia e trasmissione dei documenti non trova riscontro nell’odierno impianto normativo.