Notaio e responsabilità per danno da ritardata trascrizione

Nella sentenza numero 24662 del 13.09.2024 la III Sezione della Corte di Cassazione, presidente Travaglino, relatore Labattaglia, il Supremo collegio chiarisce i termini della responsabilità del notaio per ritardata trascrizione dell’atto ricevuto. In merito alla forma degli atti civili, consigliamo il volume: Tecniche di redazione degli atti civili -Guida pratica con regole, modelli ed esempi

1. I fatti di causa e i giudizi di merito: la ritardata trascrizione

Tizio e Tizia nel giugno del 2007 acquistavano un immobile da Caio, redigendo l’atto dal notaio Sempronio. Dopo diversi anni, al fine di vendere l’immobile, Tizio e Tizia appuravano che sull’immobile, due giorni dopo la stipula, era stata apposta una ipoteca tributaria, opponibile alla vendita perché il notaio Sempronio aveva effettuato la trascrizione un mese dopo la stipula.
Tizio e Tizia convennero in giudizio il notaio, al fine di sentirlo condannare a risarcire i danni da questi subiti a causa della ritardata trascrizione, stimati in euro 110.000 mila, pari all’importo necessario a liberare l’immobile dal vincolo tributario e garantirne la libera circolazione.
La domanda veniva rigettata in primo grado, con pronuncia confermata in appello. In particolare la questione verteva in ordine alla interpretazione dell’art. 2671 I comma cc, che disciplina gli obblighi del notaio in materia di trascrizione e che recita come di seguito.
“Il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell’atto ricevuto o autenticato.”
In particolare, quindi, la questione afferiva alla interpretazione della locuzione “nel più breve tempo possibile” che, secondo la prospettazione attorea vuol dire qualche giorno o comunque meno di un mese.
La motivazione della Corte d’appello è di particolare interesse, atteso anche l’esito del giudizio di legittimità, e se ne riporta di seguito una stralcio della motivazione.
la formulazione dell’art. 2671 c.c. non imponga al notaio di provvedere alla trascrizione ad horas o il giorno successivo, di modo che, nel caso di specie, pur essendo l’operato del notaio censurabile sotto il profilo della colpa (per avere egli atteso ben trentuno giorni per curare l’incombente), “la trascrizione (rectius, l’iscrizione) pregiudizievole effettuata il secondo giorno (aveva) interrotto il nesso causale fra la condotta negligente e l’evento dannoso” (pag. 12 della sentenza impugnata), tenuto conto che non erano state allegate (né provate) circostanze dalle quali fosse dato desumere la consapevolezza, in capo al notaio, di una particolare situazione di rischio del venditore, che avrebbe consigliato maggiore celerità nell’esecuzione della formalità
In pratica secondo la Corte di merito, era da ritenersi colpevole il comportamento del notaio che aveva atteso un mese per trascrivere, ma la trascrizione dell’ipoteca dopo appena due giorni era da ritenersi idonea ad interrompere il nesso di casualità giuridica. In merito alla forma degli atti civili, consigliamo il volume: Tecniche di redazione degli atti civili -Guida pratica con regole, modelli ed esempi

2. Il ricorso di legittimità: la responsabilità del notaio

Di particolare interesse è il secondo motivo di ricorso, a mezzo del quale i coniugi censuravano l’erronea interpretazione dell’art. 2671 cc da parte della Corte di merito, nella parte in cui avesse omesso di ritenere che il notaio era tenuto ad immediatamente trascrivere l’atto, circostanza che avrebbe evitato la tempestiva iscrizione dell’ipoteca tributaria.
Afferma la Corte di Cassazione, richiamando i propri precedenti che “qualora per esplicita richiesta delle parti ovvero per legge, il notaio che ha ricevuto un atto soggetto ad iscrizione o a trascrizione debba procurare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile ovvero immediatamente, spetta al prudente apprezzamento del giudice del merito e alla sua libera valutazione, tenendo conto delle determinanti del caso concreto attinenti sia ai tempi e ai mezzi di normale impiego per l’esecuzione dell’iscrizione, sia alle evenienze non imputabili al notaio, individuare di volta in volta il termine nel quale quell’adempimento deve essere eseguito e stabilire se l’indugio frapposto dal professionista giustifichi l’affermazione della sua responsabilità verso il cliente, tenendo presente che tale responsabilità ha natura contrattuale e che il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176 secondo comma c.c..” (Cass. n. 566/2000; Cass., n. 1439/2023, in tema di responsabilità disciplinare del notaio, secondo cui “l’art. 2671 c.c., richiedendo che la trascrizione dell’atto sia effettuata dal pubblico ufficiale “nel più breve tempo possibile”, non effettua una rigida predeterminazione del termine, che spetta al giudice del merito stabilire di volta in volta, avuto riguardo alla particolare sollecitudine con la quale la prestazione contrattuale richiesta al professionista deve essere espletata; ne deriva che in caso di reiterati ritardi nel compiere la trascrizione degli atti ricevuti o autenticati sussiste la responsabilità disciplinare del notaio, senza che assuma alcun rilievo l’eventuale danno subito dalle parti stipulanti”).
Quindi gli ermellini ritengono il motivo inammissibile perché trattasi, quella della interpretazione nel caso concreto del termine ex. art. 2671 cc, di valutazione di merito non ricorribile in sede di legittimità.
La Corte, tuttavia, approfitta per aggiungere che la valutazione di merito pare ragionevole, proprio in considerazione della formulazione della norma, la quale, mediante il riferimento al “più breve tempo possibile”, impedisce di accedere a un’interpretazione che postuli l’immediata esigibilità (ai sensi dell’art. 1183, comma 1, prima parte, c.c.) di una prestazione pur sempre necessitante di un certo spazio temporale per la sua esecuzione.
In altre parole, secondo la Corte, siamo in una ipotesi per cui, non essendo previsto dal titolo, il termine viene stabilito dal giudice, con la particolarità che in questo caso tale determinazione avviene ex post ai fini del giudizio di responsabilità. Una volta che il giudice abbia esercitato tale potere, trovano applicazione i principi generali in materia di ritardo nell’inadempimento, e in particolare l’art. 1221 che non consente di ritenere in mora il debitore.
Gli ermellini concludono quindi affermando che la negligenza del notaio (astrattamente riscontrabile nell’aver atteso un mese prima di curare la trascrizione) diviene, pertanto, irrilevante dall’angolo visuale della responsabilità contrattuale, non potendo essere posta in connessione causale con il danno patrimoniale allegato (da ascriversi, come detto, alla condotta del creditore ipotecario).

Potrebbero interessarti anche:

• Mancata annotazione costituzione fondo: responsabilità notaio
• Notaio, quando c’è responsabilità contrattuale
• Responsabilità del notaio e danno da perdita di chance