Confisca edilizia e tutela dei creditori ipotecari

La sentenza n. 160/2024 della Corte Costituzionale ridefinisce l’equilibrio tra la tutela dei creditori ipotecari e la confisca di immobili abusivi. Dichiarando l’illegittimità delle norme che estinguono automaticamente le ipoteche, la Corte introduce il principio di proporzionalità per proteggere i diritti di garanzia dei creditori estranei all’abuso edilizio.

Per approfondire il commento alla sentenza, ti consigliamo: Corte Costituzionale tutela il diritto dei creditori su immobili abusivi.

1. La questione di legittimità costituzionale

La questione è stata sollevata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che, con un’ordinanza dell’8 gennaio 2024, ha rimesso alla Corte Costituzionale il dubbio di compatibilità costituzionale delle norme tra cui l’art. 7, co. 3 , della l. n. 47 del 1985 e l’art. 31, co. 3, del D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. edilizia) con gli artt. 3, 24 e 42 Cost. In particolare, il caso che ha portato alla questione riguardava una società creditrice che vantava un’ipoteca su un immobile abusivo, successivamente acquisito dal Comune di Agrigento. Tali norme prevedevano che l’acquisizione dell’immobile abusivo da parte del Comune determinasse l’estinzione automatica dei diritti di garanzia, senza eccezioni.

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2. Analisi della Corte Costituzionale

Il ragionamento della Corte si è sviluppato attraverso quattro punti: il principio di proporzionalità di cui all’art. 3 Cost., la ragionevolezza, il diritto di difesa (art. 24) e il diritto di proprietà (art. 42). In primo luogo, la Corte ha sottolineato come l’estinzione automatica dell’ipoteca risultasse irragionevole e sproporzionata, poiché, anziché colpire chi ha realizzato l’abuso, penalizzava i creditori ipotecari in buona fede che nulla avevano a che fare con le irregolarità edilizie. La ragionevolezza, per i giudici di legittimità, esige che il legislatore preveda una protezione per i diritti di garanzia in capo ai creditori, quando questi ultimi siano estranei all’abuso e all’acquisizione del bene.
Il secondo ragionamento è il diritto di difesa, con cui la Corte ha rafforzato l’idea che l’ipoteca sia un diritto reale di sequela, il che significa che il creditore dovrebbe poter far valere la propria garanzia anche se il bene passa in mano a terzi, incluso il Comune. Privando il creditore della possibilità di procedere esecutivamente sul bene, l’acquisizione edilizia finirebbe invece per annullare una tutela giuridica fondamentale, che secondo la Corte trova piena protezione nell’articolo 24 della Costituzione.
In terzo luogo, la Corte ha qualificato l’ipoteca come una forma indiretta di proprietà, in quanto diritto patrimoniale che appartiene al patrimonio del creditore. Se l’estinzione automatica della garanzia ipotecaria ha luogo, il creditore subisce quindi una perdita economica diretta. Questa privazione del bene va contro il principio costituzionale evocato dall’art. 42 Cost., secondo cui la proprietà privata, anche nella forma di diritti di garanzia, deve essere protetta se non vi sono giustificati motivi per la sua estinzione.

3. Sulla confisca edilizia

La Corte Costituzionale ha evidenziato come la confisca edilizia abbia, sì, una funzione sanzionatoria per tutelare l’interesse pubblico e contrastare l’abusivismo, ma ha anche precisato che questa funzione deve essere esercitata in modo equo, senza trasformarsi in un pregiudizio ingiustificato per soggetti terzi. I giudici hanno quindi stabilito che la confisca edilizia non deve comportare automaticamente l’estinzione delle garanzie ipotecarie quando il creditore è estraneo all’abuso e non ha modo di partecipare o opporsi alla confisca.

4. Conclusioni

Con la sentenza n. 160/2024, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, co. 3, della l. n. 47 del 1985, e dell’art. 31, co. 3, del D.P.R. n. 380 del 2001, nella misura in cui non prevedono la salvaguardia delle ipoteche dei creditori estranei all’abuso edilizio, se registrate prima della confisca. Pur riconoscendo il ruolo sanzionatorio della confisca, la Corte ha escluso che essa possa estinguere automaticamente i diritti di garanzia dei creditori in buona fede. Il principio di proporzionalità e di ragionevolezza è quindi alla base di questa decisione, che tutela i diritti patrimoniali anche quando l’immobile abusivo è acquisito a titolo originario dal Comune.