Divieto contrattuale di vendita piatti caldi: violazione grave?

Nell’immobile locato per essere utilizzato come bar è grave la violazione del divieto contrattuale di vendita di prodotti assimilabili alla ristorazione. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 1453 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 11/02/2020, n. 15659

1. La vicenda: divieto contrattuale di vendita piatti caldi in immobile locato come bar

Il conduttore di un immobile commerciale, subentrato a seguito dell’acquisto del ramo d’azienda avente ad oggetto l’esercizio di bar/tavola fredda, si rivolgeva al Tribunale, lamentando le pessime condizioni degli intonaci esterni e degli infissi esterni dell’immobile, la presenza di crepe e cadute di intonaco dalla facciata esterna vistose, i frequenti allagamenti, le rilevanti infiltrazioni d’acqua e un parziale crollo del soffitto. Il conduttore faceva presente di avere richiesto più volte l’intervento della locatrice e di essersi anche offerto di eseguire personalmente i lavori anticipandone le spese, ma la titolare dell’immobile locato non si era mai attivata per risolvere gli inconvenienti.
Alla luce di quanto sopra chiedeva la condanna di parte locatrice all’esecuzione delle opere necessarie a mantenere in buono stato conservativo l’immobile e, qualora alcuni dei vizi non fossero eliminabili, la riduzione del canone di locazione in misura pari al minor godimento dell’immobile.
Il locatore contestava quanto dedotto dal ricorrente e faceva presente che il locale era sempre rimasto agibile, consentendo la continuazione dell’attività del conduttore. In via riconvenzionale eccepiva, tra l’altro, la violazione del divieto contrattuale di somministrare piatti caldi assimilabili alla ristorazione (clausola n. 7); di conseguenza faceva valere la clausola risolutiva espressa di cui al n. 14 del contratto, chiedendo la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. o, in subordine, ex art. 1453, comma 2. Detta pattuizione stabiliva quanto segue: “ogni modifica al presente contratto deve risultare da atto scritto, tutte le clausole sono essenziali e la loro inosservanza o l’inadempimento da parte del conduttore anche solo di una clausola contenuta nel presente contratto comporterà immediatamente la sua risoluzione ipso iure”.
Nel corso del procedimento emergeva la presenza di diversi vizi nell’immobile locato, in parte risolti dal locatore.  In corso di causa emergeva pure che il conduttore aveva cominciato a somministrare all’interno e nella zona esterna antistante il locale anche piatti caldi, quali primi piatti, hamburger e patatine fritte. Tale circostanza veniva documentalmente provata anche dalla foto del menù dell’attività commerciale esercitata nel locale. Sul punto, il ricorrente si difendeva sostenendo che la maggior parte di tali piatti, ad eccezione delle patatine fritte, venivano cucinati altrove ed erano solo riscaldati nel locale oggetto di causa.  Pertanto, parte ricorrente riteneva che la propria condotta non violasse l’art. 7 del contratto di locazione, tenuto conto che i piatti non venivano preparati direttamente nel locale. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione

Nell’ambito di un contratto di locazione, ai fini della valutazione dei reciproci inadempimenti, può essere determinante il criterio cronologico?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. In via preliminare, il giudicante ha riconosciuto la violazione dell’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c.; di conseguenza ha ritenuto ammissibile la domanda di parte ricorrente volta alla condanna della locatrice all’esecuzione delle opere necessarie a mantenere il locale in buono stato manutentivo. Sono risultate fondate però anche le domande riconvenzionali di parte resistente.
In particolare il Tribunale ha evidenziato che la clausola risolutiva espressa come formulata in contratto non è valida in quanto generica. Secondo il decidente invece è da considerare grave, ai sensi dell’art. 1453 c.c., la violazione del divieto contrattuale di vendita di prodotti assimilabili alla ristorazione in contrasto con quanto previsto dalla clausola 7 del contratto, disposizione che era stata prevista dalle parti al fine di venire incontro alle esigenze dei condomini dell’edificio, preoccupati dagli odori che sarebbero potuti pervenire dal locale.
Il Tribunale ha sottolineato che, ai fini della valutazione dei reciproci inadempimenti (anche in relazione all’accoglimento della domanda di risoluzione ovvero del mantenimento del contratto) non può essere determinante il criterio cronologico, dovendosi guardare alla preponderante gravità dell’inadempimento.
Nel caso di specie, ad avviso dello stesso giudice, la gravità dell’inadempimento è stata sancita dalle parti in via espressa nel contratto di locazione nella parte in cui, all’art. 7, hanno previsto il divieto di somministrazione di prodotti assimilabili alla ristorazione. Inoltre, dall’istruttoria è emerso che i danni presenti nel locale non erano tali da impedire la prosecuzione dell’attività commerciale esercitata dal conduttore e, quindi, tali da alterare il sinallagma contrattuale. Il Tribunale perciò ha riconosciuto la gravità preponderante degli inadempimenti imputabili al ricorrente rispetto a quelli addebitabili alla locatrice.

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4. Le riflessioni conclusive

In tema di contratti con prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche il giudice deve comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, sia responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti tali da influire sul comportamento della controparte, con conseguente alterazione del sinallagma (in tal senso, Cass. civ., sez. VI, 26/05/2022, n. 17020, Cass. civ., sez. II, 11/02/2020, n. 3273). È importante sottolineare che, per compiere la valutazione sopra detta, non può essere determinante il criterio cronologico, dovendosi guardare alla preponderante gravità dell’inadempimento. L’inadempimento del conduttore è risultato grave in quanto previsto espressamente dalle parti: la gravità dell’inadempimento è stata sancita in via preventiva nel contratto.  Tale inadempimento è risultato prevalente rispetto all’inadempimento di parte locatrice all’obbligo di manutenzione dei locali (sempre comunque agibili) atteso che le infiltrazioni presenti nell’immobile locato sono state eliminate nelle more del procedimento, stante l’obiettiva difficoltà di individuarne la fonte. Del resto è la violazione dell’art. 7 del contratto, mediante la somministrazione di piatti assimilabili alla ristorazione, è risultata accompagnata da altri inadempimenti, seppur di minor rilevanza.