Spese condominiali ed esonero del costruttore: la posizione della Cassazione si rafforza

Non è raro che in un regolamento si legga che il costruttore è esonerato totalmente dal partecipare alle spese condominiali, per la quota riguardante eventuali unità immobiliari rimaste invendute e per i periodi che tali unità immobiliari resteranno vuote o comunque inutilizzate. Sulla validità di tale clausola si è recentemente pronunciato un giudice di merito. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. La posizione della Cassazione sulle spese condominiali del costruttore

E’ stato affermato che la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente (nuovo condomino), può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’articolo 33 del Codice del Consumo (Dlgs 206/2005), ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo (costruttore e acquirente) e sempre che determini a carico del consumatore (acquirente) un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto (Cass. civ., sez. II, 27/02/2024, n. 5139). Secondo la Suprema Corte, perciò, il condominio non può farsi scudo della normativa a tutela dei consumatori per reagire alle contestazioni sollevate dall’impresa costruttrice che sia ancora proprietaria di una o più unità immobiliari e sia in mora nei pagamenti (Cass. civ., sez. VI, 21/06/2022, n. 20007). Come ha precisato la Cassazione, in ambito condominiale, non opera nulla di simile al disposto di cui all’art. 2265 c.c. (cosiddetto divieto del patto leonino), trovando questa norma la sua ragion d’essere nella posizione che un socio assume nell’ambito societario e nella necessità che lo stesso partecipi al rischio patrimoniale d’impresa, ovvero nell’essenziale scopo lucrativo che viene perseguito tramite un’attività imprenditoriale, scopo del tutto estraneo alla situazione di mero godimento di beni comuni, tipica del condominio di edifici (Cass. civ., sez. II,04/08/2016, 16321). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La conferma della posizione della Cassazione

Con atto di citazione notificato un costruttore condomino esponeva che il condominio aveva approvato il bilancio preventivo 2021 addebitandogli, in sede di riparto, le spese ordinarie e ciò in violazione dell’art. 23 del regolamento di condominio contrattuale che lo esonerava, quale società costruttrice. Si costituiva il condominio invocando la nullità della clausola di cui all’art. 23 del regolamento per la violazione delle norme previste dal Codice del Consumo. Il Tribunale ha dato ragione al costruttore. Lo stesso giudice ha osservato che la più recente giurisprudenza ha individuato anche nel condominio un soggetto consumatore, ai sensi e per gli effetti della menzionata disciplina, ma non si può confondere il rapporto tra quest’ultimo e il condomino moroso nel pagamento delle spese condominiali con quello tra il costruttore-venditore e l’acquirente dell’unità immobiliare. Quindi, ad avviso del Tribunale, legittimato ad opporre l’eccezione della vessatorietà di una simile clausola regolamentare può essere soltanto il condomino-acquirente, a condizione che la stessa abbia determinato a suo carico un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita e che, dunque, abbia inciso sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente (Trib. Bari 4 novembre 2024, n. 4515).

Potrebbero interessarti anche:

• Vizio costruttivo della fognatura e responsabilità del condominio-custode
• Superbonus, bonus facciate e accollo delle spese al singolo condomino

3. Quando la delibera del condominio può essere valida: la fine dell’esonero del costruttore

Un costruttore citava in giudizio il condominio al fine di far dichiarare, previa sospensione, l’inesistenza, la nullità, l’inefficacia e, comunque, l’invalidità di una delibera dell’assemblea che gli aveva addebitato oneri condominiali. A sostegno della propria pretesa, l’attore notava che il regolamento condominiale, all’art. 37, prevedeva l’esonero della società costruttrice dall’obbligo di contribuire alle spese di cui all’art. 1123 c.c. per i locali e gli appartamenti invenduti, sfittati e, comunque, inutilizzati. I condomini, però, con delibera gli avevano addebitato gli oneri condominiali. Il convenuto condominio evidenziava che nel corso dell’assemblea un rappresentante della società aveva manifestamente rinunciato all’esonero delle spese previsto dal regolamento condominiale. Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo lo stesso giudice l’attore non ha considerato che nello stesso regolamento è scritto quando segue: “qualsiasi modifica del presente regolamento potrà avvenire solo con il consenso di tutti i partecipanti. A meno che non si tratti delle norme che disciplinano le materie di cui al primo comma dell’art. 1138 c.c., le quali possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo stesso purché non venga snaturato il significato di quelle regole ordinarie e non incidano sui diritti anche di un solo condomino”. Tale disposizione, come ha sottolineato il giudicante, prevede che le decisioni relative all’uso delle cose comuni e alla ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., al decoro e all’amministrazione dell’edificio possono essere assunte a maggioranza. Detto quorum è stato effettivamente raggiunto nell’assemblea (Trib. Trani 28 settembre 2024 n. 1363).