In un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, è possibile inserire una clausola (su accordo delle parti) che ammetta il recesso anticipato del locatore rispetto alla scadenza? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 28 e 79 L. n. 392/1978;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Ravenna, Sentenza del 06/05/2019, n. 451
Indice
1. La vicenda: recesso da locazione non abitativa
Il proprietario di un locale commerciale concedeva in locazione il proprio immobile con contratto stipulato in data 6/2/2017 e registrato il 7 febbraio 2017, con durata di sei anni più sei e decorrenza dal 1° maggio 2017. Il contratto di locazione all’art. 4 prevedeva la possibilità di disdetta del locatore con preavviso di sei mesi. Successivamente il locatore inviava alla conduttrice una raccomandata con avviso di ricevimento, ricevuta il 21 ottobre 2022, informandola, con formale disdetta ex art. 29 della legge 392/78, della propria volontà di non rinnovare il rapporto, e intimandole lo sfratto per finita locazione. In particolare era scritto che il locatore “non intende rinnovare alla prossima scadenza – 30/4/23 …” Si costituiva la conduttrice eccependo la nullità parziale della clausola del contratto di locazione sopra detta (prevedente la facoltà di disdetta da parte del locatore entro sei mesi dalla scadenza, in luogo dei dodici mesi previsti dall’art. 28 della legge 392/78) e conseguentemente sostenendo la tesi del rinnovo del rapporto contrattuale per altri sei anni (essendo stata inviata in ritardo la disdetta); inoltre la conduttrice, eccepiva l’infondatezza della pretesa perché, comunque, la disdetta non esplicitava in alcun modo il motivo della disdetta alla prima scadenza ed era da considerarsi nulla.
Si è costituita volontariamente anche altra società, rilevando come con contratto del 31 marzo 2023 la conduttrice le aveva ceduto l’azienda e chiedendo il rigetto della domanda. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
Nell’ambito delle locazioni ad uso diverso da quello abitativo è valida la pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al locatore. In primo luogo, il giudicante ha evidenziato un problema di tempestività della disdetta, in quanto la stessa è stata ricevuta dalla conduttrice poco più di sei mesi prima dalla scadenza del 30 aprile 2023. Come ha ricordato lo stesso giudice la clausola del contratto di locazione che attribuisce al locatore la possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi è affetta da nullità parziale perché consente, in danno del conduttore, un preavviso più breve di quello minimo previsto per legge (dall’art. 28 della legge 392/78) di dodici mesi. Del resto, ad avviso del Tribunale, dal punto di vista contenutistico, la disdetta non è valida atteso che il locatore non ha indicato alcuna delle ipotesi previste dall’art. 29 della legge 392/78.
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4. Le riflessioni conclusive
La sentenza in commento ha sottolineato l’invalidità di una clausola prevedente a favore del locatore la possibilità di disdetta del contratto con preavviso di sei mesi. La clausola in questione è nulla per contrarietà alla L. n. 392 del 1978, art. 79, che ha proprio lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile. La nullità prevista dall’art. 79 L. n. 392 del 1978 costituisce espressione della “natura fortemente protettiva della ratio della L. n. 392 del 1978, pervasa dalla figura della “parte debole”, identificata automaticamente e sempre nel conduttore. Si ricorda però che l’art. 18 del decreto-legge n. 133 del 12 settembre 2014 (cd. decreto ”Sblocca Italia”), convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività’ produttive”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 262 dell’11 novembre 2014, ha aggiunto all’articolo 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, un terzo comma col quale si prevede, nel testo coordinato con la legge di conversione, che nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere approvati per iscritto.
Pertanto, nelle “grandi locazioni” commerciali possono essere inserite clausole derogative delle prescrizioni “imperative” della legge 392/78 e possono dunque essere oggetto di libera contrattazione tra le parti le clausole su durata minima, rinnovo automatico, prelazioni, recesso per gravi motivi, indennità a fine locazione e indicizzazione e/o aumenti del canone (Cass. civ., sez. III, 06/02/2024, n. 3399).
In ogni casola disdetta non può limitarsi ad un’indicazione generica dei motivi di cui all’art. 29, dovendosi, invece, precisare (a pena di nullità) quale attività in concreto si intenda svolgere nell’immobile locato (“inequivoche indicazioni in relazione alla medesima”), così da permettere al conduttore di valutare la serietà e la realizzabilità dell’intenzione indicata, nonché di consentire il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 31 l. 392/1978 (Cass. civ., Sez. III, 04/04/2017, n. 8669; Cass. civ., Sez. III, 05/04/2016, n. 6550).
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