Querela per reati contro il patrimonio condominiale

Tra le numerose questioni dibattute in giurisprudenza vi è quella riguardante la legittimazione dell’amministratore condominiale a sporgere querela per reati commessi ai danni del patrimonio condominiale. Allo stesso modo la giurisprudenza si è divisa anche in merito al diritto di querela del singolo condomino per i reati ai danni del patrimonio del condominio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

1. Querela proposta dall’amministratore condominiale senza alcuna delibera autorizzativa: tesi favorevole

Secondo un’opinione, anche in ambito civile, le attribuzioni proprie dell’amministratore gli consentono di agire in giudizio senza necessità di una delibera assembleare. Questa tesi ha evidenziato che l’amministratore ha la facoltà di proporre opposizione a decreto ingiuntivo e di impugnare le decisioni di primo grado in relazione alle controversie che rientrano nelle sue attribuzioni ai sensi dell’art. 1130 c.c. Inoltre ha osservato che, in ambito penale, è stata riconosciuta la legittimazione a sporgere querela anche al detentore qualificato di un bene sottratto e l’amministratore di condominio riveste tale qualifica per beni come l’acqua e il denaro speso per le esigenze condominiali. Pertanto, si è affermato che l’amministratore di condominio è legittimato a presentare querela anche in assenza di una delibera assembleare (Cass. Pen., sez. V, 26/5/2023 n. 33813). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. Querela proposta dall’amministratore e preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini

Secondo una diversa tesi la querela non rientra tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e, poiché costituisce un presupposto della validità dell’azione penale (e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale) e il relativo diritto compete in via strettamente personale alla persona offesa dal reato, deve escludersi che, in assenza dello speciale mandato, tale diritto possa essere esercitato dall’amministratore. In particolare si è affermato che per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini, così da conferire all’amministratore l’incarico di perseguire penalmente un soggetto per un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune (Cass. pen., sez. V, 13/02/2020, n. 12410: nella specie, l’imputato era accusato del reato di appropriazione indebita aggravata e continuata in danno di un condominio, essendosi appropriato, in qualità di amministratore condominiale, di un ingente somma di denaro).

3. Una tesi equilibrata: la soluzione prevalente

Una recente opinione più equilibrata ha messo in rilievo che la proposizione di una valida querela, da parte di un condominio, in ordine a un reato che si assuma commesso ai danni del patrimonio condominiale, presuppone uno specifico incarico conferito all’amministratore dall’assemblea condominiale. Per la stessa tesi il conferimento dell’incarico all’amministratore deve essere approvato dall’assemblea condominiale secondo il principio della maggioranza, che regola il funzionamento dell’assemblea stessa, cioè con la doppia maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. La necessità dell’unanimità, invece, è limitata alle delibere che comportano modifiche radicali della cosa comune. In quest’ottica si ritiene valida la querela proposta dal nuovo amministratore nei confronti dell’ex collega su autorizzazione dell’assemblea del condominio adottata a maggioranza, anziché all’unanimità (Cass. pen., sez. II, 11/07/2024, n. 27747).

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4. La querela del singolo condomino

Una decisione della Cassazione aveva affermato che non poteva considerarsi valida la querela proposta dal singolo condomino per un reato (nella specie violazione di domicilio) commesso in danno di parti comuni dell’edificio, in quanto il condominio è strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini e l’espressione della volontà di presentare querela passa attraverso detto strumento di gestione collegiale (Cass. pen., sez. V, sez. 5, 26/11/2010, n. 6197). Tuttavia, è prevalso l’orientamento secondo cui il singolo condomino è legittimato a proporre querela, anche in via concorrente o surrogatoria rispetto all’amministratore, per i reati commessi a danno del patrimonio comune (Cass. civ., sez. II, 27/10/2021, n. 45902; Cass. civ., sez. III, 03/07/2019, n. 49392).
Se vi sono più persone offese dal reato che hanno presentato querela e solo alcune di esse hanno manifestato la volontà di rimettere la querela, l’effetto estintivo del reato non si determina sino a che non vi sia la remissione di tutti i querelanti. Proprio in applicazione di tale principio è stato recentemente escluso che, nel caso di querela sporta da più condomini, la decisione assunta dall’assemblea di condominio di transazione della controversia comporti remissione di querela da parte di quei soggetti che non abbiano impugnato tale provvedimento, posto che l’assenza di espressa remissione non può essere sostituita dalla mancata impugnazione di una delibera dell’assemblea dei condomini (Cass. pen., sez. II, 04/12/2024, n. 44374: nel caso di specie solo sei degli otto condomini querelanti hanno rimesso la querela).