Il regolamento condominiale è un insieme di norme che disciplinano l’uso delle parti comuni di un edificio e i rapporti tra i condomini, garantendo un ordinato svolgimento della vita condominiale. La sua funzione è quella di stabilire regole di convivenza, ripartire le spese e determinare i criteri per la gestione delle parti comuni.
Indice
1. Natura giuridica del regolamento condominiale
Il regolamento condominiale ha natura contrattuale o assembleare a seconda delle modalità con cui viene adottato:
- Regolamento contrattuale: viene predisposto dal costruttore o dall’unico proprietario prima della vendita delle unità immobiliari ed è accettato dai singoli acquirenti nei rispettivi atti di acquisto. Può contenere limitazioni ai diritti dei condomini sulle proprietà esclusive.
- Regolamento assembleare: viene approvato dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1138 c.c. e disciplina solo aspetti relativi all’uso delle parti comuni e alla ripartizione delle spese.
2. Contenuto
Il regolamento deve contenere disposizioni relative a:
- Uso delle parti comuni: norme che regolano l’accesso, l’utilizzo e la manutenzione degli spazi comuni.
- Ripartizione delle spese: criteri per la distribuzione delle spese ordinarie e straordinarie tra i condomini.
- Divieti e limitazioni: eventuali divieti su attività specifiche (ad esempio, divieto di destinare le unità immobiliari a determinati usi, come bed & breakfast o esercizi commerciali).
- Sanzioni: eventuali sanzioni per i condomini che non rispettano il regolamento, nei limiti previsti dalla legge.
3. Adozione e modifica del regolamento
L’adozione di un regolamento assembleare richiede la maggioranza prevista dall’art. 1138 c.c., ossia la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Le modifiche devono seguire lo stesso iter di approvazione.
Il regolamento contrattuale può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini se incide sui diritti individuali.
4. Impugnazione e invalidità
I condomini possono impugnare le clausole del regolamento condominiale se ritenute contrarie alla legge o lesive dei propri diritti:
- Le clausole vessatorie o che impongono restrizioni ai diritti di proprietà esclusiva possono essere contestate in tribunale.
- Un regolamento approvato con una maggioranza invalida può essere impugnato davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla delibera.
5. Giurisprudenza e orientamenti
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che il regolamento contrattuale può prevedere limiti alla destinazione d’uso delle unità immobiliari, ma tali vincoli devono essere chiari e specificamente accettati dai condomini.
Le clausole che vietano agli inquilini l’esercizio di attività lavorative o commerciali nelle unità immobiliari devono essere esplicitamente previste nel regolamento contrattuale.
La modifica del regolamento per inserire nuove limitazioni richiede l’unanimità, mentre le modifiche ordinarie possono essere approvate a maggioranza.
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