Cassazione e locazione: arriva il nuovo reato di mobbing immobiliare

La Corte di cassazione (nella sent. n. 5044/17) fa di nuovo giurisprudenza, questa volta in materia di locazioni immobiliari. In particolare, configurandosi nel caso di specie una situazione per la quale il locatore di un immobile a scopo abitativo sia stato nel tempo ripetutamente convenuto in giudizio da parte del conduttore. La suprema Corte ha definito tale atteggiamento pretenzioso come “mobbing immobiliare”: in particolare, si potrebbe fare riferimento a ciò, qualora ricorrano pressioni, anche immotivate, da parte dei proprietari locatori, che spesso tentato di far risolvere il contratto per motivazioni arbitrarie e di convenienza personale (ad esempio, un impiego è più redditizio, un cambio di piano di trasformazione edilizia).

Nel caso su cui la Corte si è espressa, infatti, il ricorrente ha dimostrato di aver ricevuto, a partire dal 1995, innumerevoli azioni giudiziarie nei suoi confronti, successivamente dichiarate infondate e temerarie.

Mobbing Immobiliare: la reiterazione

In particolare, la portata innovativa della sentenza consiste nell’opportunità di considerare le numerose distinte condotte ripetute nel tempo da parte del locatore ai danni del conduttore come integranti un un’unica fattispecie di illecito. Per “mobbing” infatti si intende proprio un comportamento pregiudizievole a causa della sua ripetitività e reiterazione, per cui dunque non è necessario azionare la macchina della giustizia in corrispondenza di ogni episodio lesivo. Le condotte dunque non saranno considerate singolarmente, bensì nella loro intrinseca connessione.

In questi casi, infatti, non si tratterebbe meramente di una lite temeraria, ma di una vera e propria condotta persecutoria, concretizzatasi nella continuità e nella pluralità di azioni giudiziarie intentate contro il molestato.

Ma che cos’è il contratto di locazione?

La locazione è il contratto con cui un soggetto, il locatore, si obbliga a permettere ad un altro soggetto, il locatario o conduttore, l’utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Nell’ambito del rapporto nascente dal contratto in questione, è bene evidenziare come i diritti e i doveri dei due soggetti siano di volta in volta bilanciati, a favore o sfavore di uno piuttosto che dell’altro.

Tra le obbligazioni classiche, caratteristiche del contratto de quo, vi sono le seguenti.

Il locatore deve:

• consegnare la cosa in buono stato, idonea all’uso convenuto e senza vizi;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Il conduttore deve:

• versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione entro le scadenze convenute;
• prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia;
• restituire al termine del contratto la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso e abbia consentito al rimborso.

L’aspetto più interessante è infatti che il regolamento contrattuale, della locazione come di altri contratti, è suscettibile di personalizzazione delle prestazioni reciproche, così che ciascun soggetto possa modulare le proprie esigenze. Al contempo, però, incombe sugli stessi soggetti l’onere di vigilare sulla correttezza delle clausole inserire e sul loro rispetto da parte del contraente. A tal proposito, è stata redatta una guida completa su tutti i diritti di inquilino e proprietario: leggila all’indirizzo https://www.diritto.it/docs/24255-locazioni-i-diritti-di-entrambe-le-parti-nel-gioco-della-convenienza.

Generalmente, è davvero difficile estromettere dalla disponibilità dell’immobile i soggetti che ci vivano dentro, in virtù del c.d. diritto alla casa. Spesso, anche lo strumento del decreto ingiuntivo trova ostacoli nella garanzia di una restituzione celere dell’immobile, soprattutto quando vi siano coinvolti minori o soggetti indigenti.