La valutazione del business plan per la realizzazione di un impianto sportivo

La redazione di un business plan, che comprende lo studio di fattibilità ed il piano economico-finanziario, costituisce una fase di fondamentale importanza nel percorso di realizzazione di una nuova struttura sportiva.

Dal punto di vista della amministrazione appaltante è indispensabile effettuare una valutazione del mercato nel quale la nuova struttura si verrà ad inserire, per capire quali sono le reali esigenze della popolazione e quali sono le possibilità di auto sostentamento economico della struttura.

Il privato, dal canto suo, ha la necessità di conoscere quale potrà essere la redditività del nuovo impianto in funzione della tipologia proposta o, viceversa, deve studiare il mercato per decidere quale tipologia di impianto realizzare.

In alcuni casi, inoltre, come per le concessioni di lavori od il project financing, la produzione di uno studio di fattibilità e di un piano economico-finanziario non solo sono obbligatori, ma costituiscono elementi di fondamentale importanza nella valutazione della proposta del concorrente alla gara.

Da qui la necessità di conoscere gli strumenti attraverso i quali poter valutare la bontà o meno dei suddetti documenti e riconoscere la validità di un progetto attraverso l’analisi di un business plan.

Troppo spesso la pubblica amministrazione si avvale della asseverazione del piano economico-finanziario per determinare la correttezza dell’operazione nel suo complesso, mentre in realtà l’asseverazione altro non è che la certificazione che i conteggi siano stati eseguiti correttamente e che il risultato finale, dati per buoni gli imput iniziali, sia formalmente corretto.

Nessun istituto bancario, così come nessuna società di asseverazione, si assume l’onere di giudicare la fondatezza dei dati relativi ai possibili ricavi ed alla stima dei costi, dati sui quali si fonda l’intero assetto del documento. E’ evidente che se tali dati non sono correttamente stimati, tutta l’operazione non reggerà, senza che si possa imputare il fallimento ad una errata asseverazione.

 

Il compito di stimare i ricavi spetta allo studio di fattibilità, altro documento fondamentale che molto spesso viene trascurato, affidandone la realizzazione ad un professionista che lo redige senza la necessaria esperienza di settore.

Per stimare correttamente quali possono essere le presenze di un impianto sportivo, infatti, non è sufficiente esaminare il bacino di utenza inteso come numero di abitanti presenti nella zona, ma va analizzata l’incidenza degli impianti similari esistenti e la propensione degli abitanti a frequentare la tipologia oggetto dell’analisi.

 

Un elenco puramente indicativo dei passi da compiere potrebbe essere il seguente:

 

Ognuno di questi passaggi presuppone scelte che vanno effettuate alla base, prima cioè di procedere alla stesura del piano, e che dovrebbero essere sufficientemente esposte e motivate nel piano stesso.

Ad esempio, andrebbero chiarite le motivazioni della scelta del tempo di percorrenza, in quanto appare sicuramente poco plausibile la scelta di un tempo superiore ai quindici minuti da percorrere in automobile per la stima della frequenza di un centro fitness, mentre potrebbe essere giustificata la scelta di un ora per un parco acquatico coperto.

La scelta (e la corretta motivazione) dei fattori di correzione applicati è un altro punto molto delicato che necessita sempre di essere approfonditamente motivato. Esistono numerose ricerche di mercato, più o meno attendibili, che aiutano a stimare la porzione di popolazione che normalmente frequenta un impianto sportivo, così come possono esistere dati statistici o legati ad esperienza diretta. Conoscere la fonte dei coefficienti applicati è uno strumento indispensabile alla valutazione della attendibilità o meno dello studio.

 

La stima dei costi, inoltre, va effettuata mediante dati il più possibile testati, frutto di studi e di esperienza diretta (come ad esempio nel caso dei costi energetici) e di calcoli precisi (come ad esempio nel caso dei costi del personale).

Ogni voce di costo va opportunamente sviluppata, indicando sempre il costo unitario e il coefficiente di moltiplicazione.

 

Passando alla pratica, non ha nessun significato dichiarare:

ma va invece indicato:

 

Nel caso particolare della gestione di impianti sportivi la possibilità di compiere errori di valutazione, anche quando i dati vengano ponderati con estrema attenzione, è sempre molto elevata, poiché l’incidenza della gestione è di fondamentale importanza. Rispetto alla gestione di un parcheggio o di un cimitero, le modalità di accesso alla struttura, la preparazione dei tecnici preposti all’insegnamento, la cortesia e la disponibilità degli addetti alla reception, l’investimento nelle operazioni di pulizia e di manutenzione rivestono una importanza imprescindibile, in grado di orientare la redditività in misura determinante.

Da qui discende la fragilità di questo tipo di studio, che può descrivere una situazione totalmente illusoria, così come sottostimare le potenzialità, senza per altro contenere errori lampanti.

Vanno quindi valutati con estrema attenzione studi che riportino un punto di pareggio economico-finanziario molto lontano nel tempo, poiché un orizzonte temporale troppo lungo non è mai indice di tranquillità in questo tipo di situazioni. Basta infatti la realizzazione di un impianto similare nel raggio del bacino di utenza per modificare radicalmente la situazione economica e far perdere di significato agli indici di redditività nonché al punto di pay back dell’investimento.

Un altro aspetto di fondamentale importanza è quello della forma giuridica della società che conduce la gestione, che nel caso di un impianto sportivo è molto spesso una società/associazione sportiva. Redigere il piano economico-finanziario utilizzando gli strumenti fiscali che consentono a questo tipo di organizzazioni un consistente risparmio sul piano fiscale (riduzione dell’aliquota IRES e dell’accisa sul costo del metano) e sul piano del costo del personale, attraverso l’utilizzo delle co.co.co. sportive, nonché la possibilità di recuperare l’iva in misura agevolata, può portare ad un risultato economico positivo che però è in grado di perdurare solamente finchè la gestione è portata avanti in questa particolare forma. Nel caso di cessione di quote o di subentro da parte del Comune, o nel caso in cui vengano a modificarsi le condizioni, come ad esempio quando la parte commerciale dell’attività diventi preponderante su quella istituzionale e non sia più possibile utilizzare le agevolazioni, il piano potrebbe non reggere più, con conseguenze anche gravi sulla gestione dell’impianto.

Nel complesso iter della realizzazione di impianti sportivi la redazione del business plan rappresenta una fase fondamentale, nella quale va posta tutta l’attenzione possibile, così come una attenzione profonda va posta nell’analisi di tale documentazione, non essendo assolutamente sufficiente la semplice presa d’atto di una correttezza di tipo puramente formale e contabile.