Plusvalenza: documentazione necessaria (Agenzia delle entrate ris. 188/E)

L’acquisto in tempi diversi, cioè prima la nuda proprietà e poi l’usufrutto di un immobile, e successivamente la vendita, necessita, fiscalmente, di una valutazione distinta: sia il valore della nuda proprietà e  sia dell’usufrutto che risulterà applicando al prezzo di vendita gli appositi coefficienti, mentre  per il giorno, a partire da cui scatta la decorrenza dei cinque anni tra la data di acquisto e la data di rivendita per evitare il calcolo della plusvalenza, sarà determinato, anche in questo caso, sia dalla data di acquisto della nuda proprietà che di quella dell’usufrutto, valutando in maniera scissa i due momenti di "possesso" e il rispettivo valore. Ciò è quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate, risoluzione 188/E del 20 luglio, ad un contribuente che ha acquistato in un primo tempo dal coniuge la nuda proprietà di un fabbricato beneficiando degli sgravi come "prima casa" e, successivamente, ha comprato l’usufrutto, immobile che ora conta di vendere. L’Agenzia ha specificato che nel computo della plusvalenza, per attribuire il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto si applicheranno al prezzo della transazione i rispettivi coefficienti, mentre al fine di stabilire il giorno da cui scattano i cinque anni si deve tener conto del lasso temporale che intercorre tra la data di acquisto e la data di rivendita in maniera analitica riferita alla nuda proprietà e all’usufrutto. Analogo conteggio  per verificare se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o del nucleo familiare) per un lungo periodo nel quinquennio tra l’acquisto e la cessione, qualora si fosse realizzata questa ipotesi si esclude la realizzazione di plusvalenza tassabile.(21 luglio 2009)

 

E’ indispensabile conservare la documentazione relativa all’acquisto o acquisizione, alla vendita o cessione di titoli/immobili soggetti alla CGT. Una documentazione parziale può essere penalizzante con  il pagamento di una somma superiore a quella che si dovrebbe realmente versare.

La documentazione deve includere:

– la data precisa di acquisizione del bene e il suo prezzo o valore di mercato;

– la data esatta di cessione del bene e la corrispondente cifra incassata in cambio o il suo valore di mercato;

– le spese inerenti all’acquisizione e alla vendita del bene, come imposte di bollo (stamp duty), provvigioni di intermediari immobiliari, spese pubblicitarie, legali e notarili;

– le spese di gestione del  bene non deducibili dalle tasse, quali migliorie, aliquote, contributi fondiari, polizze assicurative, interventi manutentivi e interessi su prestiti finalizzati all’acquisizione del bene;

-elenco nominativo di coloro che hanno contribuito alla transazione del bene;

-stima di mercato circa la valutazione corrente;

-documentazione inerente al precedente proprietario ,soprattutto se il bene è stato ricevuto in eredità o donazione.

 

Per agevolare e semplificare l’informazione è possibile calcolare le plusvalenze o perdite di capitale mediante l’e-tax, il servizio di presentazione online dell’Ufficio delle imposte.

Sul sito web dell’Ufficio delle imposte www.ato.gov.au o al numero 1300 720 092.

 

Dottoressa in Scienze dell’educazione

Consulente dell’educazione familiare