Plusvalenza in caso di vendita immobiliare: differenti calcoli tra usufrutto e nuda proprietà

L’atto dispositivo 188/E/2009, emanato in data del 20 luglio 2009, pone l’attenzione, sotto il profilo Irpef, delle plusvalenze immobiliari da cessione di fabbricato. Secondo l’Agenzia dell’Entrate – in sede di transazione dell’immobile – a seguito di riscatto pecuniario dell’usufrutto da parte del nudo proprietario, ai fini del calcolo dell’ eventuale plusvalenza – soggetto al fisco come reddito diverso ex articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR – nuda proprietà e diritto di usufrutto vengono determinate da due valutazioni separate, essendo diritti acquisiti separatamente e, di conseguenza, sottoposti a diverso calcolo economico. L’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, identifica come redditi diversi "…le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari". Ai fini del calcolo della plusvalenza, il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto saranno perciò determinati applicando al prezzo di vendita i coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto. Analogamente, agli effetti della determinazione del "dies a quo" nei cinque anni decorrenti tra l’acquisto del bene e la vendita si specificare la data di acquisto della nuda proprietà e la data di acquisto dell’usufrutto. Nel lasso di tempo che intercorre tra nuda proprietà ed usufrutto bisognerà valutare, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, se é stato adibito ad abitazione principale del cedente o della famiglia, "condicio sine qua non" per  escludere la realizzazione di plusvalenza tassabile.

L’Agenzia delle Entrate fornisce delle coordinate di riferimento per la quantificazione ed il calcolo della plusvalenza tassabile originata dalla  vendita di un immobile per il quale nuda proprietà e usufrutto sono stati acquisiti in tempi diversi.

Sulla base del prospetto dei coefficienti allegati al TUR n. 131 verrà calcolata la plusvalenza, per determinare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto dalla rispettiva data di acquisizione dei diritti.

 

L’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, qualifica come redditi diversi "…le plusvalenze

realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".

E’ giusto rammentare cosa s’intende ai sensi del richiamato articolo 67, comma 1, lett. b): l’ imponibile si realizza soltanto se l’ acquisto e la transazione dell’immobile intervengono nell’arco del quinquennio.

La normativa delle plusvalenze tende a tassare le operazioni caratterizzate da un intento speculativo, che, per quanto riguarda il campo immobiliare  è per legge  individuato nell’operazione di acquisto e rivendita entro un breve arco di tempo.

L’Agenzia delle entrate, in materia di trattamento fiscale applicabile alla plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile la cui proprietà si era consolidata per effetto della morte dell’usufruttuario, ha precisato che, ai sensi del richiamato articolo 67, comma 1 , lett. B, è importante il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell’usufrutto( www.agenziaentrate.it).

In tal caso si è valutato il carattere di transizione dell’usufrutto e il riacquisto di tale diritto reale da parte del nudo proprietario dell’immobile, che  non acquista un nuovo diritto, ma vede rientrare il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio, senza bisogno di alcun atto notarile per il reintegro giuridico dello stesso al 100%.

Pertanto in assenza di un nuovo "negozio" ma a seguito di un naturale reintegro del diritto di proprietà prima scisso, non sono applicabili le direttive succitate.

Invece l’art. 9, comma 5, del TUIR, stabilisce che "…ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento", si deve ritenere che contrariamente, in sede di vendita dell’immobile, ai fini della determinazione della eventuale plusvalenza, tassabile secondo le disposizioni del richiamato articolo 67, comma 1, lett. b), bisogna valutare distintamente la nuda proprietà e il diritto di usufrutto, essendo diritti acquistati separatamente e, pertanto oggetto di diversa stima economica.

Nella risoluzione n. 213 del 2007, in riferimento alle norme di decadenza dall’agevolazione prima casa (aliquota IVA o imposta di registro rispettivamente del 4 o del 3 per cento all’atto di acquisto) nel caso in cui l’immobile per il quale si è usufruito dei beneficio sia rivenduto entro cinque anni dall’acquisto, è stato precisato che in caso di vendita della sola nuda proprietà, si decade dal beneficio limitatamente alla parte del prezzo di acquisto corrispondente al diritto parziario ceduto. Anche in tale occasione si è attribuito rilievo al diritto parziale (nel caso la nuda proprietà) oggetto di autonoma disposizione da parte del titolare del diritto di proprietà .

Dottoressa in Scienze dell’educazione

Consulente dell’educazione familiare